住宅取得等資金贈与の非課税はまだするな！デメリットあり【2024年延長】
こんにちは、円満相続税理士法人の橘です。
子供が住宅を購入するときに、資金援助を検討するご両親は多いですよね。
通常、1年間あたり110万を超える生前贈与には贈与税が課税されます。
しかし、子や孫が住宅を購入するための資金援助であれば、年間110万円に加えて、最大1000万円まで贈与税が非課税とされる特例、“住宅取得等資金贈与の非課税制度”があります。
この特例は、令和5年12月31日が期限のはずでしたが、3年間の延長が決まり、令和8年12月31日まで使えるようになりました！
ただ、この特例は、使うための要件が非常に細かいため、使えると思って申告したところ、税務署から、
要件を満たしていないので、特例は使えないですね。贈与税を払ってください
と言い渡されるトラブルが非常に多いのです。
また、子が家を欲しがっているのであれば、この特例を使うよりも、もっとオススメな方法もあるのです。
今回は住宅取得等資金の贈与税の特例を、失敗例(デメリット)を中心に解説します。
一度申告すると、後戻りはできません。是非、最後までお読みいただき、トラブルを回避してくださいね。
動画版はこちら↓
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円満相続税理士法人 代表税理士
『最高の相続税対策は円満な家族関係を構築すること』がモットー。日本一売れた相続本『ぶっちゃけ相続』シリーズ25万部の著者。YouTubeチャンネル登録者22万人。
目次
応用テクニック
子に借家暮らしを継続させ、小規模宅地特例を使う
将来の相続税対策の一環として子供へ住宅資金の贈与を考えているのであれば、それはちょっと待ってください！
実は、子供に住宅を持たせると、将来の相続税が跳ね上がるリスクが存在します。
その秘密は、小規模宅地等の評価減という特例にあります。
この特例は、一言でいうと「亡くなった人が自宅として使っていた土地を、配偶者か、亡くった人と同居していた親族が相続すれば、8割引きの金額で相続税を計算できますよ」といった特例です。
1億円の土地であればたったの2000万の評価額で相続できる特例ですので、これが使えるか使えないかで、支払う税金は何千万と変わることがあります。
原則は、配偶者か同居親族が相続した時だけ使える特例ですが、もしその両者とも存在しない場合には、『亡くなった人と別居していて、かつ、3年以上借家に住んでいる親族』も特例を受けることができます(この取り扱いを業界用語で「家なき子特例」といいます)。
この家なき子特例を使いたいのであれば、子供に住宅を持たせず、あえて賃貸暮らしを継続させるのも一つの手です。
親と子が連名で家を買い、子に貸してあげる
子供に住宅資金を贈与するのではなく、親が不動産を購入し子供に無償で貸してあげる、という方法もオススメです。
この場合は、生前贈与ではありませんので、1000万という制限はなく、2000万でも3000万でも援助してあげることが可能です。
ただ、購入した不動産の一部は、お金を拠出した親の財産となりますので、親が亡くなった時に相続税の対象になります。
しかし、建物の相続税評価額は、実際の価格よりも非常に割安で計算されますし、購入時から時が経過するほど、経年劣化によって評価額も下がっていきますので、結果として相続税をかなり圧縮できる効果を得られます。
金額にも寄りけりですが、住宅取得等資金贈与の非課税制度を使うよりも、節税効果が大きくなることもありますね。
応用的なテクニックとしては、住宅取得等資金贈与の非課税制度と、親と子が連名で購入することを、一緒に行うのも一つの手ですね。
現金で贈与すれば税務署にバレない？
住宅資金贈与を現金で貰えば、税務署にバレないでしょ？
とお考えのそこのあなた！
そのお考えは、大変危険です！！
はっきり言って、プロが見れば・・・
すぐにわかります！
親から資金援助を受けたのに、それを税務署に申告していないケースは、簡単に見破れます。
どうやって見破るか、特別に教えましょう
一例になりますが、まずは、子供が購入した不動産の登記簿謄本を用意します。
登記簿謄本には、その不動産の所有者の情報が書いてあるのですが、ポイントになるのは、抵当権の部分です。
住宅ローンを組んで住宅を購入するのであれば、必ず、登記簿にいくらの借入をどこの銀行からしたかが書かれます。抵当権の設定なしに不動産を購入するということは、銀行から融資を受けないで不動産を購入したことを意味します。つまり自分達でお金を全て用意したことになります。
もちろん若くてもたくさん稼ぎのある人なら話は別ですが、例えば30歳のサラリーマンが5000万円の物件を住宅ローンを組まずに購入するというのは、親の援助がなければ現実的ではありません。
超高給取りのサラリーマンなら別かもしれませんが、税務署からすれば、そのサラリーマンが毎年どれくらいの給与を会社からもらっているかは筒抜け状態です。
そこまで収入があるわけでもないのに、住宅ローンを借りずに不動産を購入したということは、親からの資金援助があったと疑われても仕方ないのですね。
親から住宅取得のための資金援助を受けることが悪いことでは決してありませんが、その場合には必ず贈与税の申告をすることを守ってくださいね。
まとめ
住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、基本的にはとても良い制度です。どんどん使っていただくことをお勧めしています。
ただ、注意点がたくさんありますので、ご自身一人で考えずに、お近くの税理士さんにご相談していただきながら、スケジュール等を決めていくことをお勧めします。
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最後までお読みいただき、ありがとうございました♪
