自宅の土地は8割引き?小規模宅地等の特例とはなんぞや?

2021.06.27

【この記事の執筆者】橘 慶太

相続税の研究を愛する相続専門の税理士。23歳で税理士試験に合格し、国内最大手の税理士法人で6年間の修行を積んだのちに独立。円満相続税理士法人の代表を務める。

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こんにちは!相続税専門の税理士の橘です。

遺産の分け方次第で相続税は何倍も変わります。
2つ理由があるとお伝えしましたが、2つ目の理由がこの小規模宅地等の特例という制度です。

この特例は一言で説明すると、「亡くなった人が自宅として使用していた土地については、8割引きの金額で相続していいですよ」

という特例です。

自宅は8割引き!

この特例は、『小規模』と言っている通り面積に制限があり、その面積は330㎡までです。(坪数で言うと100坪)

しかし、100坪を超えると全く使えなくなるわけではありません。
100坪までが8割引き、それを超えた部分は通常の評価額となります。

いずれにしてもこの特例は、減額の幅が恐ろしく大きいので、この特例が使えるか使えないかで、相続税は何千万と変わるケースがあります。

今回は、この小規模宅地等の特例について、平成30年の税制改正を踏まえて解説していきます♪

※そもそも土地の評価ってどうやるの?という方はこちらの記事をご覧ください。

土地の相続税評価額とは

【この特例を使うためには条件があります】

ここからが重要なポイントです。

実は、この小規模宅地等の特例は・・・・

相続する人によって、特例が使える人 と 特例が使えない人が存在します。

もし特例が使えない人に自宅を相続させてしまった場合には、せっかく8割引きにできる特例が、みすみす使えなくなってしまいます!

それでは、この特例が使える人を紹介します。

この特例が使える人は3人います。

3人いるのですが、3人目は条件が厳しいため中々使うことができません。原則としては初めに紹介する2人が使えるので、3人目はオマケだと考えてください。

それでは紹介していきます!

まず、1人目は配偶者です。夫が先に亡くなった場合の妻、妻が先に亡くなった場合の夫です。

配偶者が自宅を相続した場合には、無条件でこの特例を使うことが可能です。

次に2人目。(2人目が重要です!)

その2人目とは、同居親族です。

相続が発生したときに、亡くなった人と一緒に住んでいた親族が自宅を相続した場合には、自宅の評価額は8割引きになります。

ここで非常によくいただく質問は、

「同居って、住民票だけ一緒にしておけばいいってことですか?」

という質問です。

この答えは、NOです!!
住民票が同じでも、実際に同居していない場合には、この特例は使えません。

そして、実際に同居していたかはどうかは、税務署の職員さんから、徹底的に調べられます。

ここはあえて強調しますが、同居していたかどうかは、税務署の職員さんから、

徹底的に、徹底的に、徹底的に、

調べられます。

ですので、同居していたように見せかけようなんて考えないでください。

なお、この特例は同居の実態があれば、住民票が別々の場所にあったとしても特例を受けることは可能です。

相続税は実態が全てなのです!

また、これもよくいただく質問ですが、「同居はどれくらいの期間しなければいけないですか?」という質問です。

実は、同居には期間の制限がありません。狙ってできることではないですが、亡くなる一週間前から同居をしていたとしても、この特例は受けられます。

しかし、そう簡単にはいきません。

この特例は、亡くなる前の期間に制限はありませんが、亡くなった後、10ヶ月間はそこに住み続けなければいけないという条件が存在します。そのため、やはり一時的な同居を狙うということはできないのですね。

この話をすると、「住民票が親と一緒なら、同居していたかどうかなんて税務署はわからないでしょ」と、税務調査を甘く見ている方がたくさんいるのですが、そのような方は、是非とも、こちらの動画をご覧くださいませ

以上の2人です。

配偶者か、同居している親族!この2人が自宅を相続した場合には、自宅の評価額は8割引きになります。

【3人目は家なき子(平成30年4月1日から税制改正されます!)】

そして最後の3人目。

3人目は、亡くなった方と別居していて、かつ、3年以上自分の持家に住んでいない親族です。

わかりやすく言えば、賃貸暮らしをしている子供が当てはまります。

この持家のない子供の特例を、税理士業界では「家なき子特例」と呼んでいます。

この家なき子特例は、他にも細かい条件が付いています。

この特例を使うための条件は、次の二人が存在しないことです。

1.配偶者
2.同居している相続人

配偶者がいないことが条件ということは、言い換えると、配偶者が既に亡くなっている、つまり、2次相続限定で家なき子特例は使うことができます。(もしくは元から配偶者がいない場合)

また、同居している相続人もいないということは、言い換えると、亡くなった方が、一人で自宅に住んでいるような場合に使える特例なので、家なき子特例が使えるケースは比較的少ないケースです。

1次相続は、配偶者か同居親族が相続すれば8割引き
2次相続では、同居親族か、持家のない親族が相続すれば8割引き

【平成30年4月1日から家なき子特例が変わります】

平成30年4月1日から家なき子特例が大きく変わります。

・親名義の不動産に住んでいる人
・家族で経営する会社名義の不動産に住んでいる人

上記のような人たちには大きな影響がでます。関係ありそうな人は必ずチェックしてくださいね!

【平成30年改正】家なき子特例とはなんぞや?

平成30年4月1日から、小規模宅地等の特例のうち、いわゆる家なき子特例の要件が大幅に税制改正されることが決まりました。家なき子特例について基礎的なところから、細かい要件、平成30年税制改正の内容、実際に申告する際の添付書類などについて解説していきます♪

【まとめ】

小規模宅地等の特例は少しややこしいのですが、シンプルに次のように覚えていただくといいと思います。

・配偶者か同居をしている親族に自宅を相続させれば、自宅は8割引きになる
・配偶者も同居している人もいないときは、持家のない親族に相続させると8割引きになる

まだまだここでは説明しきれませんが、この特例を使うためには他にも条件がありますので、必ず慎重に確認するようにしてください。

小規模宅地等の特例が使えるか使えないかで、相続税は何千万も変わってしまいます。

今回は小規模宅地等の特例の基礎中の基礎しかお伝えしていませんので、もしご興味ある方は、下記の応用編ブログもご覧いただければと思います!

【賃貸物件は50%引きになる小規模宅地の特例】

亡くなった人がアパートや駐車場として使っていた土地は200㎡まで50%引きになる特例があります(アスファルトや砂利のない青空駐車場は不可)。その名も小規模宅地等の貸付事業用の特例です。この特例と自宅80%引きの特例は部分的にしか併用できません。どちらを優先させるべきかの有利判定や限度面積の計算をイラストを使いながらわかりやすく解説しました。

〈日本経済新聞より小規模宅地の税制改正について取材を受けました〉

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