倍率地域にある土地の評価を徹底解説　固定資産税評価額が２つ？！

こんにちは、税理士の枡塚です。

土地の相続税評価額は、その土地が路線価地域に所在するか、倍率地域に所在するかによって、算出方法が異なります。

土地の相続税評価額の計算の仕方については、こちらで日本一わかりやすく解説をしています♪

土地の相続税評価額の計算を日本一わかりやすく解説しました

ここでは、倍率地域に所在する土地の評価について、さらに詳しく解説をします。

倍率方式とは

その土地の固定資産税評価額に国税局長が定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式です。

ちなみに、この倍率は、地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある土地の売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士当による鑑定評価額や精通者意見価格等を基に、その地域の実情に即した評価額となるように国税局長が定めるものです。

固定資産税評価額

倍率地域の評価に使用する固定資産税評価額は、地方税法等の特例措置によって固定資産税の税額計算の基礎とされる課税標準額ではなく、土地課税台帳に登録されている基準年度の価格等です。

固定資産税評価額は、市区町村等から固定資産税評価証明書又は名寄せ帳等により把握することができます。

固定資産税評価額が２つある

登記簿謄本では、原則として一つ（一筆）の土地に一種類の地目しか設定することができません。

しかし、固定資産税評価額が記載されている固定資産税評価証明書や名寄せ帳上は、一つ（一筆）の土地で同じ地番でありながら、地目が二つ以上設定されているということはあり得ます。

これは、登記簿謄本と固定資産税評価証明書等の目的が異なるためです。

登記簿謄本は、その土地に関する所有者等の権利を明らかにすることを目的としているのに対し、固定資産税評価証明書等は適正に固定資産税を徴収することを目的としています。

つまり、市区町村ではその土地の現在の使用状況に応じて地目を把握し、その地目ごとに固定資産税を課税するため、一つ（一筆）の土地でありながら、地目が2つ以上設定されている土地が存在するというわけです。

なお、このような場合には、固定資産税評価証明書等には、下記のような書き方がされます。

（良いサンプルを見つけることができませんでした、申し訳ありません）

【土地】〇〇町△番地１のうち１　

登記地目：宅地　現況地目：宅地　登記地積：2,000㎡　現況地積：1,000㎡　価格：5,000,000円

【土地】〇〇町△番地１のうち２　

登記地目：宅地　現況地目：農地　登記地積：2,000㎡　現況地積：1,000㎡　価格：1,500,000円

この場合の倍率方式による相続税評価額は、

１　価格5,000,000円×宅地の倍率

２　価格1,500,000円×農地の倍率

によって算出することになります。

実際の面積と固定資産税評価証明書等の地積が異なる

実際の土地の面積が固定資産税評価証明書等の地積と異なる場合があります。

このような現象が生じるのは、縄延び等のために実際の面積が登記簿上の地積と異なる場合であっても、固定資産税評価額は、すべて登記簿上の面積で算定することになっているためです。

このまま固定資産税評価額に倍率を乗じて計算したのでは適正な評価額を算定することができません。

そのため、実際の面積と固定資産税評価証明書等の地積が異なる土地を倍率方式で評価する場合には、次の算式によって適正な固定資産税評価額を算出したうえで、相続税評価額を算定する必要があります。

その土地の固定資産税評価額×実際の面積／固定資産税評価証明書等の地積

まとめ

倍率地域に所在している土地の場合、固定資産税評価額に倍率を乗じる「だけ」と認識されがちですが、我々はむしろ路線価方式より倍率方式のほうが検討すべき事項が多いと考えているくらい、倍率方式は奥の深い評価方法です。

現在の使用状況をよく確認し、それに応じた評価を行いましょう♪