【この記事の執筆者】橘慶太

相続税の研究を愛する相続専門の税理士。23歳で税理士試験に合格し、国内最大手の税理士法人で6年間の修行を積んだのちに独立。円満相続税理士法人の代表を務める。

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こんにちは。相続専門税理士の橘です。

自宅を売る時は、必ず、相続税に強い税理士に相談してください!

自宅は、売り方によって支払う税金が何千万円も変わります。

ポイントになるのは、その持ち主に相続が発生するに売却するべきなのか、相続発生したに売却するべきなのか、ということです。

どちら有利になるかは、完全にケースバイケースです。

今回ご紹介するのは、相続が発生したに売却した方が有利になるケースです。鍵を握るのは、取得費加算の特例という制度です。

この特例は、一言でいうと、「亡くなった日から3年10ヶ月以内に相続したものを売却した場合には、所得税の負担を少なくしますよ」という特例です。

今回は取得費加算の特例について解説します。

【そもそも不動産を売った時の税金はどう計算するの?】

そもそもですが、不動産を売った時には、所得税と住民税がかかります。

しかし、この2つの税金はいずれも、儲けがでた時にしかかかりません。所得税は儲け税なのです。

不動産を売った時の儲けの考え方は、とてもシンプルです。買った時の金額と売った時の金額を比べてください。どちらが高くなっていますか?

例えば、5000万で買った物件が8000万で売れました。それであれば3000万の儲けがでましたよね。この儲けのことを、譲渡所得(じょうとしょとく)と言います。

譲渡所得には20%の所得税と住民税が課税されます。ですので、先ほど3000万儲けた人であれば、3000万の20%の600万の税金を払うことになります。

シンプルですよね。

儲けが出ていない時には税金はかかりません。確定申告も必要ないことになります。

※上記の説明はちょっと大雑把すぎるかもしれないので、ご興味ある人はこちらの記事も読んでみてください
不動産を売却した時の税金を解説しました

【相続した不動産を売却した場合の考え方】

相続した不動産を売却した場合の儲けは、どのように考えるべきだと思いますか?

儲けの計算は、売った時の金額と、買った時の金額を比べていきます。

売った金額はすぐにわかりますが、買った時の金額は一体いつの金額を使うべきでしょうか?

亡くなった人が買った時の金額でしょうか?

それとも、相続した時の金額でしょうか?

正解は、亡くなった人が買った時の金額です。

例えば、父が5000万で購入した不動産を、子供が相続し、子供が8000万で売却したとしたら、譲渡所得は3000万になります。

むかーしむかしに買っていた土地などの場合には、非常に小さい金額で購入している場合があります。

そうすると、売却した金額のほとんどが儲けということになってしまいます。

また、「そもそも両親が購入した時の金額なんて知らないぞ!」という方もたくさんいらっしゃいますが、その場合には非常に不利な取り扱いを受けますので、不動産の購入金額はわかるようにしておいてくださいね。※詳しくはこちらの記事をご覧ください→
取得費が不明だと大損しますよ

【取得費加算の特例とは?】

相続により引き継いだものを亡くなった日から3年10ヶ月以内に売却した場合には、所得税の特例を使うことができます。

この特例を取得費加算の特例といいます。

その名前の通り、取得費(不動産を買ってきた時の金額)に何かを加算してくれるのです。

取得費が増えれば、その分、譲渡所得も減りますので、支払う税金も減ります。

取得費は多い方が嬉しいのです。

それでは、一体、なにが加算されると思いますでしょうか?

どうでしょう?

正解は・・・・・

相続税です!!

相続した人が支払った相続税のうち、売却したものに対応する部分の相続税が、取得費に加算することができます。

例えば、4億円の財産を相続して、1億円の相続税を支払った人がいたとします。

そして、4億円の相続した財産のうち、仮に2億円の財産を売却するとします。

そうすると、支払った相続税1億円のうち、2分の1にあたる5000万円の相続税を取得費に加算することができるのです。

不動産を売却したときの税率は20%なので、取得費に加算することができる金額の20%分、税金が少なくなります。金額にもよりますが、かなり大きな税金が変わってくることもありますね。

【夫婦間で相続した場合には、取得費加算の特例は使えない?】

取得費加算の特例は、相続税を払った人が相続したものを売却した場合に使える特例です。

相続税がかからなかった人には、この取得費加算の特例は関係ありません。相続税がかかるのは、一定額以上の財産を残して亡くなった人だけです。現在、日本全国の100人中8人に相続税が課税されています。※詳しく知りたい人はこちら
基礎控除とはなんぞや?

ここでよく見落とされる論点として、夫婦間の相続の場合を考えてみましょう。

取得費加算の特例は、あくまで、相続税を払った人が使える特例です。

夫婦間の相続、つまり、夫が亡くなって妻が遺産を相続した場合。

妻に相続税はかかるかというと・・・

実はかからないケースの方が圧倒的に多いのです!

この取り扱いは知らない人が非常に多いのですが、夫婦間の相続には、最低でも1億6千万円まで相続税を課税しない、配偶者の税額軽減という特例があるのです。
※詳しく知りたい人はこちら→
配偶者の税額軽減とはなんぞや?

この特例があるため、妻が相続税を払うというケースはほとんどありません。

取得費加算の特例は、あくまで相続税を納めた人が使える特例なので、夫婦間の相続にはあまり関係ないと覚えておきましょう。

妻が相続した自宅を売却し、その売却資金で施設に入居するケースは、非常によくあるケースです。この場合には、取得費加算の特例は使えませんが、3000万円の特別控除という特例は使えます。3000万円の特別控除を知らない人は是非こちらの記事もご覧ください→
3000万の特別控除とは何ぞや?

【まとめ】

取得費加算の特例は、亡くなった日から3年10ヶ月以内に売却しないと使えません。

この特例が使えるのは、相続税を支払った人に限定されていますので、誰しもが使えるわけではありませんが、使える人は是非とも使いたい制度です。

自宅は売却の仕方で何千万も税金が変わります!自宅を売る前には必ず相続税に強い税理士にご相談くださいませ♪

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