相続不動産の売買契約書ある?取得(取得金額)が不明だと大損しますよ

2021.06.28

【この記事の執筆者】橘慶太

相続税の研究を愛する相続専門の税理士。23歳で税理士試験に合格し、国内最大手の税理士法人で6年間の修行を積んだのちに独立。円満相続税理士法人の代表を務める。

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こんにちは!相続専門の税理士の橘です♪

不動産を買った時の契約書は・・・

絶対に残しておかなければいけないことをご存知ですか!?

残しておかないと・・・

将来、売却する時の税金が、とんでもなく高額になります!

契約書があるかないかで、雲泥の差がでます。何百万、何千万と言う差がでますよ。

何故、そういった現象が起きるのか、そして、もしそういったことになってしまった場合にも諦めずに戦える方法をご紹介していきます。

【まずは、不動産を売却した時の取扱いを復習しましょう】

不動産を売却した時にかかる税金は、所得税と住民税です。いずれの税金も、不動産を売却して、儲けがでたときにしかかかりません。

不動産を売却した時の税金は、超シンプルです。

買ってきた時の金額と、売った時の金額を比べて、売った時の金額の方が高ければ、その差額が儲けです。

5000万で買ってきた物件が、8000万で売れたなら、差額の3000万が儲けということになります。

不動産を売却したことによる譲渡所得には、原則として20%の税金がかかります。3000万の譲渡所得には600万の税金ということになりますね。

実際には、譲渡所得の計算には減価償却とかを加味しないといけないので、詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください→
不動産を売却した時の税金を解説しました

【相続した不動産の譲渡所得はどうやって計算するの】

相続した不動産を売却した場合、譲渡所得はどうやって計算すると思いますか?

ちょっと考えてみましょう。

売った時の金額はすぐにわかりますよね。

問題は、買ってきた時の金額です。

ここの金額は、いつ時点での金額を使うべきだと思いますでしょうか?

相続した時の金額?

もしくは、亡くなった人が買ってきた時の金額?

正解は・・・・

亡くなった人が買ってきた時の金額です!

相続したものを売却するときの譲渡所得の計算は、亡くなった人が購入してきた時の金額をベースとして計算します。

つまり、父が5000万で買ってきた土地を、子供が相続して、子供が8000万で売却したとします。この場合、譲渡所得の金額は8000万から5000万を引いた3000万ということになります。

ちなみに、もし、子供が相続した時の不動産の時価が8000万だったとしても、譲渡所得の計算をする際には、まったく関係ないということになります。

この取り扱いは、先祖代々から引き継がれている不動産でも同じです。先祖が買ってきた時の金額を使って、譲渡所得を計算しなければいけないのです。

終戦前後から持っているような土地は、まだ貨幣価値が違ったのもありますが、非常に低い金額で取引されていました。

そのため、先祖代々から持っているような土地の場合には、売った金額のほとんどが譲渡所得になるため、多額の所得税と住民税が発生します。

【購入した金額が不明な場合はどうすればいいの?】

という人が世の中には非常にたくさんいます。

皆さんはお分かりになりますか?皆さんのご両親が、ご両親の住んでいる不動産をいくらで購入してきたか。

「なんとなくはわかりますが、正確にはちょっと・・・」

という人がほとんどだと思います。

ただ、亡くなった人が購入した金額がわからないと、譲渡所得の計算ができません。

このようなケースでは、非常に辛いルールが採用されます。

その名も5%ルール

このルールは、買ってきた時の金額がわからなくなってしまった場合には、売った金額の5%を、買った時の金額とみなして譲渡所得の計算をしなければいけない、というものです。

例えば

・父から相続した不動産を売却したら1億円になった

・しかし、父がいくらでこの不動産を買ったのかは完全に不明

このような場合には、売却した金額1億円の5%にあたる500万円が、買ってきた時の金額と取り扱われます。

そうすると、1億円から500万円を引いた9500万が譲渡所得になります!ここに20%の税金がかかりますので、相当大きい金額になります。

という声も聞こえてきそうですが、残念ながらそのようなルールになっていますので仕方ありません。こちらの国税庁のホームページにも、次のように記載されています。↓

買った時の契約書などが残っていれば金額がわかるのですが、捨てちゃっている人が多いのです。なお、権利証には購入金額が書かれていません。権利証だけあっても購入金額を明らかにすることはできないのです。

このような事態にならないようにするためにも、不動産をいくらで購入したかは、必ずわかるようにしておかないといけないのです。

【納得いかない人!まだ何とかなりますよ】

「5%しか認めてくれないなんてあんまりよ!もっと高い金額で買ったはずよ!」

という人に、朗報です。

合理的に、過去の購入金額が算出できれば、その金額を購入金額として申告することが認められます。

例えば、購入した不動産業者が今もあるなら、購入当時のチラシやパンフレットを探してもらう方法や、登記簿謄本の抵当権の欄で、購入時にいくらのローンを組んでいるかがわかるので、そこから推測していく方法などがあります。

合理的であると認められるためには、かなりの理論武装が必要になります。よくこの合理性について税務署と納税者の間で裁判になることもあります。

なお、私たちの事務所では、独自の方法により過去に取得した金額を明確にするサービスを行っております。ご興味ある人は、単発相談プランを申し込んでくださいませ♪

【まとめ】

不動産を購入した時の契約書をなくしてしまうと、売却する時の税金が高くなってしまいます。

自分で買ったものであれば、金額を忘れるということはないと思いますが、相続した後の子供達は、両親がいくらで購入したかはわかりません。

年末年始や、お盆の時など、家族が集まる機会があれば、不動産を購入した時の書類の保管場所や、購入金額について、家族で共有しておくといいですね♪

自宅は売却の仕方一つで、税金が何千万円も変わります。所得税だけでなく相続税に、とても大きな影響を及ぼすからです。※3000万の特別控除を知らない人は必ずこの記事も読んでくださいね→自宅は早く売れ!
相続後には使えない3000万円の特別控除とは?

是非、自宅の売却を検討している人は、売却する前にご相談いただければと思います!

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