土地を売却しましたが、取得費(買った時の金額)が分からない場合は、売った金額の5%を取得費として税金を計算して下さい、と税務署に言われました。

こんにちは、円満相続税理士法人の伊藤です。

取得費が不明の土地を売却した場合は、5%ルールという非常に厳しいルールが適用されるため、税金が割高に計算されてしまいます。

今回の記事では、相続専門の当事務所でこの相談を多く受けた私が、昭和時代の路線価の取得方法について解説します。

路線価からの推計は、実際の売買実額が分かる資料(購入当時のパンフレットや、登記簿謄本に記載の抵当権設定額など)に比べて、税務署からの承認レベルは下がりますが、取得費算出の足掛かりとして下さい♪

取得費が分からない場合の税金計算

父から相続した土地を売却したのですが、過去の取得費がわかりません。
税金の計算はどうなってしまいますか?

その場合には、残念ながら5%ルールという非常に厳しいルールが適用されます。
売った金額の5%が取得費とみなされてしまいます

私の場合、土地が1億円で売れたので、1億円×5%=500万ということですか?
すると、9500万が譲渡所得になるので、税金、めちゃくちゃ高いじゃないですか!?

残念ながら、その通りです。詳しくは、こちらの記事をご覧ください

概算取得費

父はもっと高く購入したと思うのですが、購入時の契約書がありません。何とかなりませんか?

お父様が土地を購入された時期の路線価を調べてはいかがでしょうか。
路線価が見つかれば、その金額を基に、過去の取得費を算出できるかもしれません!

父が土地を購入したのは、登記簿謄本を見ると昭和40年、そんな昔の路線価なんて調べられる?

地元の公立図書館では昭和40年後半以降の路線価を、国立国会図書館(東京本館)では路線価方式が導入された昭和30年以降の路線価を調べられます。

当時の路線価を探し出し、過去の取得費を計算する

路線価とは?

路線価は、その年1月1日の主要な道路に面した宅地1㎡当たりの評価額として、国税庁が公表しているものです。

相続税に係る宅地の財産評価で用いられ、宅地価格の水準に対し、平成3年以前は7割程度(地域よってまちまち)、平成4年以降は8割程度(全国一律)を目安に設定されています。

国税庁のホームページからは、過去7年分を取得することはできますが、それより昔の路線価は取得できません。

地元の公立図書館で昭和時代の路線価図を取得

国税庁のホームページにない昔の路線価も、公立図書館で取得できる可能性があります

地元の公立図書館に行き、受付で路線価を調べたいことを伝え、「財産評価基準書」の閲覧を依頼します。閲覧の際には、グーグルマップと直近の路線価図を手元に準備しておくと、調べやすいです。

直近の路線価図は国税庁のホームページで取得できます。

仮に、土地の購入年度のものがなくても、最も古い年度を調べて、路線価図から場所を特定できるか、路線価は付いているかは、有用な情報です(当時は倍率地域であった場合など、場所が特定できないこともあります)。

【大阪府における実際の調査を紹介】

大阪府立中之島図書館には、最も古い年度として昭和42年の路線価図があり、閲覧した上で該当ページをコピーできました。 昔の路線価は、手書きで丁寧に記載されています!

なお、路線価は昭和47年までは1坪(3.3㎡)当たりで計算されており、現在の1㎡当たりとなったのは、昭和48年からとなります。

大阪府では、大阪府立中之島図書館に「昭和42年以降(43年と44年は欠号)の路線価」を所蔵し、大阪府立中央図書館では、近畿圏(兵庫県、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県)の「昭和45年以降の路線価」を所蔵しています。

愛知県では、愛知県図書館に「昭和49年以降の路線価」を所蔵しています。まず、地元の図書館で路線価を何年分から所蔵しているか聞いてみるといいですね。

昭和の路線価図

国立国会図書館(東京本館)の概要

国会国立図書館(東京本館)では、路線価図(財産評価基準書)が、昭和30~47年まではマイクロフィルム、昭和48年以降は冊子体で保存されています。

国会国立図書館(東京本館)
国会国立図書館(東京本館)
相続税路線価の調べ方案内
(外部サイト)

東京とか、マイクロフィルムとか、聞いただけで、特に地方にお住まいの方は、調べるのをあきらめてしまう感がありますよね。

でも、実際に東京まで行かなくても、インターネットで該当年と地区を指定して依頼すれば取得できます。(遠隔複写というサービスです)

国会国立図書館で昭和時代の路線価図を取得

インターネットで「国会国立国会図書館オンライン」を検索します。
検索するだけなら会員登録は不要です(会員登録には、メールアドレス、住所、電話番号などの登録が必要です)。
会員登録することで「遠隔複写サービス」が利用できます。

国会国立図書館オンライン
(外部サイト)

検索のキーワードに相続税財産評価基準 昭和〇年」と入力して検索します

マイクロフィルムは「東京、関信、大阪、札幌、仙台、名古屋、金沢、広島、福岡、熊本」の国税局毎に分かれています。

昭和30~41年までは目次データベースがあり、「路線価地域とコマ番号」が記載されていて、該当地区の指定がしやすくなっています。

昭和48年以降は冊子体ですが、マイクロフィルム同様に、国税局ごとに分冊保存されています。

該当の分冊を選択し、該当地区を指定します。

「遠隔複写サービス」の申し込みをします。手数料(ページ枚数に応じた複写料金と発送手数料)が掛かります。

国立国会図書館の担当者がコピーをする際、不明な点があれば確認の電話があるなど、丁寧な対応をして頂けます。

取得費が不明な土地Q&A

路線価から取得費が分かりますか?

路線価から過去の取得費を推計できる条件はありますか?

購入時期が昭和45年以降(地価公示が開始)で、路線価が設定されている場合、取得費を推計できる可能性が高くなります。

※購入当時、倍率地域であった場合は、現在との比較が困難である為、推計できません。

まとめ

昭和時代の路線価図を調べる方法、いかがでしょうか?公立図書館や国立国会図書館で、簡単に調査できました♪

取得時期によっては、売却額の5%を取得費とした方が有利となるケースもあります。

それではいくらなんでも安すぎる!

とならば、当時の取引価額の目安として「路線価」があります。

もう一つ、別の合理的な取得費の算出方法として「市街地価格指数」があります。

「市街地価格指数」は、全国主要都市で選定された宅地の調査地点について、日本不動産研究所の不動産鑑定士等が価格調査を行い、指数化したものです。

国税不服審判所の裁決(平成12年11月16日)において、5%以外の算定方法として明示されました。しかし、その後の裁決では、否認された例もあります。

では、路線価は?というと、税務署に問い合わせても「提出された申告書を見たうえでの判断」と、明確な回答は難しいようです。

私たちの事務所では、個々の事情に応じて、不動産鑑定士( 近い時期の取引事例等や取引価格の推移などを調査 )との連携を含めて、合理的な取得費を算定した上での申告も行っていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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