円満相続税理士法人 公認会計士・税理士
在学中に公認会計士試験に合格し、監査法人、コンサル、公務員を経て、円満相続税理士法人へ入社。相続・事業承継のプロとしてご家族のサポートができるよう業務に携わっています！
こんにちは、円満相続税理士法人の中岡です！
今回は、地主さんのための納税資金対策について、取り上げたいと思います。
地主さんは、先祖代々継承してきた土地を多く所有しているため、財産のうち、土地の占める割合が大きく、金融資産は少ししかないという状況になりがちです。
例えば、不動産が2.5億円あり、預金が0.5億円、相続人が子供2人の場合を想定すると、相続税額は2人合わせて6,920万円となり、相続財産である預金0.5億円では、支払うことができません。
このような状況は珍しくなく、お困りの地主さんも多くいらっしゃると思います。
そこで、今回は、地主さんのための納税資金対策について解説していきます♪
まずは、現状把握
本当はやらなくて良かったことをしてしまうリスクもありますので、何事もまずは現状把握が大切です。
財産の棚卸をする
不動産のことはよく分かっていらっしゃると思いますが、預貯金・有価証券・生命保険契約などの金融資産について、何を所有していて、いくらあるのかを把握しましょう。
将来払う相続税を試算する
財産の棚卸ができましたら、将来支払うことになる相続税を試算しましょう。
もしかすると、思っていた金額と、大きく異なるかもしれません。
分け方によって、相続税が変わることもありますので、分け方をいくつか想定してシミュレーションをするとよいでしょう。
また、推定相続人に配偶者がいる場合は、配偶者の相続(2次相続)まで含めたシミュレーションをすることが重要です。
土地の評価は複雑で、また小規模宅地等の特例などの特例の適用要件も複雑で、税理士でも間違うことがありますので、費用は掛かりますが、正確な計算を、相続税に強い税理士に依頼することをオススメいたします。
ここまで来たら、いくら納税資金が不足しているのか、明確になりましたので、いよいよ対策を検討していきましょう。
生前にできること
土地を分類する
先祖代々引き継いできたものですので、なかなか難しいですが、例えば、以下のように重要度を考えておくと、相続対策やいざというときに判断に迷わなくなります。
また、土地の歴史とあわせて、跡取りとなる方に伝えておくのもよいと思います。
代々継承していってほしい土地（自宅やその周辺など）
手放したくない土地（収益を生んでいる土地など）
最悪、手放してもいい土地（離れたところの土地、空き地など）
もう処分してもいいかなと思う土地もあるんですが。。。
処分したあとの相続税も試算しておきましょう
このようなことを考えていると、生前中に処分しておこうと思われる土地もあるかもしれません。
売れるときに売っておいた方がよいというのは、もちろんですが、一般的に、
土地の時価 ＞ 土地の相続税評価額（一般的に時価の8割）
となるので、売却して、土地の時価分の現金を受け取ると、相続財産の評価額が上昇し、相続税額が増加するという現象が起こってしまうかもしれません。
事前にきっちりと相続税の試算をしていれば、売却後の試算もすぐにできますね。
なお、相続後に売却すれば、取得費加算の特例を適用することもできます。
≫取得費加算の特例について詳しく知りたい方は、こちらもご覧ください。
相続税対策をする
納税資金を確保する前に、支払う相続税そのものを小さくできないか、検討しましょう。
以下に代表的なものを4点挙げます。
養子縁組で法定相続人を増やす
よくあるのが、長男の長男(孫)を養子にするというケースですね。
法定相続人を増やすと全体の相続税額が減少し、さらに孫に相続させると2割加算というデメリットもありますが、代飛ばしが可能です。
ただし、他の相続人から不満が出るなど、相続争いの火種にもなりかねませんので、慎重に行いましょう。
貸駐車場や空き地に、賃貸物件を建てる
賃貸物件が建っている土地の評価額は、貸駐車場や空き地の評価額より2割ほど下げることができます。
また、賃貸物件そのものの評価額も、建築会社に支払った金額より低くなります。
例えば、1億円借金して、6,000万円の相続税評価額になる賃貸物件を建てた場合、相続財産の評価額を4,000万円圧縮することができます。
なお、借金をするだけでは相続税対策にはなりませんので、注意しましょう。
生命保険金の非課税枠を上限まで使う
生命保険金は、500万円×法定相続人の数まで非課税となりますので、即効性のある相続税対策となります。
≫生命保険金について詳しく知りたい方は、こちらもご覧ください。
なお、手元資金に余裕がある場合は、非課税枠を使い切っていても、レバレッジのきいた(将来大きく増えて生命保険金として返ってくる)生命保険に加入して、納税資金を準備する方法もあります。
生前贈与で相続財産を減らす
110万円ずつ、もしくは、将来払う相続税よりも低い税率で贈与税を支払ってでも110万円超を贈与していくという方法です。
令和6年からは7年以内加算となるので、7年経たないと贈与の効果は出なくなりますが、相続時精算課税制度を使うことで、毎年110万円ずつコツコツと対策をしていくことが可能となります。
≫令和6年以降の税制改正について詳しく知りたい方は、こちらもご覧ください。
将来相続しない孫への生前贈与は、7年以内加算の対象とならないので、効果は大きいのですが、孫へ贈与してしまって、納税資金がなくなるということにならないように、計画的に贈与していきましょう。
所得を相続人に移転する
相続が発生するまである程度の時間があると見込まれる場合に、有効な手段です。
地主さんが本来受け取るべき所得を、相続人に移転させ、地主さんの蓄財を抑制しつつ、相続税の納税資金を相続人に蓄えさせる方法です。
地主さんの土地の上に、相続人に賃貸物件を建てる
「貸駐車場や空き地に、賃貸物件を建てる」ということを相続税対策でご紹介しましたが、こちらは、例えば、親の土地の上に子供が賃貸物件を建てるということで、親が子供から地代を取らない場合(法律上も税務上も問題ありません)は、相続税対策にはなりませんが、上に建てた賃貸物件から子供が家賃を得られるので、将来の納税資金として貯めていくことが可能です。
賃貸物件を相続人に生前贈与する
新たに建てるのではなく、贈与してしまうという方法です。
収益を生んでいるのは建物なので、土地は贈与する必要はありません。
ただし、不動産取得税や登録免許税がかかるなどのデメリットもありますので、検証が必要です。
≫不動産贈与のデメリットについて詳しく知りたい方は、こちらもご覧ください。
法人化する
賃貸事業を法人化して、地主さんの蓄財を抑制しつつ、相続人を会社の役員にして報酬を支払い、将来の納税資金として貯めていくという方法です。
相続発生後にできること
融資を受ける
銀行から納税資金を借りるという選択肢です。
必ず借りることができるわけではありませんが、利息の支払いが発生しますので、後述の延納と比較して、どちらが有利か検討する必要があります。
相続した土地を売却する
相続した土地を現金化して納税する方法です。
あらかじめ土地の重要度を分類しておけば、どの土地を手放すのか迷わなくて済みますね。
相続発生後、納税期限まで10ヶ月しかありませんので、売り急いで、本来の価格より安値で手放してしまうリスクもありますので、注意しましょう。
上述したとおり、生前に売却するよりも税務上は有利になるケースが多く、取得費加算の特例を適用し、譲渡所得税を抑えることもできます。
≫取得費加算の特例について詳しく知りたい方は、こちらもご覧ください。
延納の申請をする
延納とは、分割払いで相続税の支払いができる制度です。
相続財産の内容により、最長20年間の分割払いが可能です。
ただし、誰でも使えるのかというと、そうではなく、現金で一括払いをすることが難しい理由があり、かつ、支払いができない範囲内でしか認められず、税務署に申請して許可を受けなければません。
ここで注意しなければならないのは、延納が認められたとしても、お金を借りているのと同じ状況なので、利子税という利息のようなものを支払わなければなりません。
利子税の税率は相続財産の内容により変わりますが、令和4年は、概ね0.4%～0.7%程度です。
物納の申請をする
物納とは、延納でも現金納付が難しい場合に、相続財産そのものを納めることで、相続税の支払いができる制度です。
延納と同様に、税務署からの許可が必要になり、延納でも納めきれない範囲でしか認められません。
留意点は以下のとおりです。
譲渡所得税がかからない
相続税評価額で充当されるため、時価と乖離がある
相続税評価額で充当されるため、物納する予定の土地には小規模宅地等の特例を適用しない
まとめ
今回は、相続税の納税資金対策について、お話してきましたが、地主さんの財産は土地が多くを占め、一般的には分けにくい状況にありますので、あわせて、相続対策について検討することも大切です。
相続対策も納税資金対策も、早く始めるに越したことはありません。
また、相続発生後はできることも限られますし、猶予が10ヶ月しかありませんので、生前中から相続税の納税を想定して、対策を打っておくことが大切です。
将来の相続が不安な地主さんは、相続に強い税理士に相談してみることをオススメします！
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最後までお読みいただきありがとうございました！
