円満相続税理士法人 税理士
大学在学中に税理士を目指し、25歳で官報合格。大手税理士法人山田＆パートナーズに入社し、年間30～40件の相続税申告に携わりました。丸6年間の実務経験を経て退社。地元関西に戻り、円満相続税理士法人に入社しました。現在も相続税申告を中心に業務に励んでいます！
相続対策で不動産を購入すると良いと聞きました。
こんにちは、税理士の枡塚です。
相続対策の一環で、不動産の購入の検討をされる方は、非常に多いです。
収益物件の購入にあたっては、土地の所有者は誰か、土地の所有者と建物の所有者は同一か、土地の賃貸借の関係により、生じる税金が大きく変わります。それは、税額だけではなく、課される税金の種類（所得税や相続税、法人税など…これを「税目」といいます）にも、影響を及ぼすのです。
様々な組み合わせで、メリット・デメリットを検証していきましょう。
土地所有者：父 建物所有者：父
メリット
土地は貸家建付地として評価され、借地権割合と借家権割合、賃貸割合を乗じて求めた割合分だけ評価額が減額されます。さらに、一定の要件を満たせば、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例（50％引き）の適用を受けることができます。
貸付事業用宅地等の要件、その他注意すべき点を詳しく解説しています♪
建物についても、固定資産税評価額で評価されます。さらに、賃貸マンションの場合には、貸家として評価され、借家権相当額が控除されるので、大きな評価差額を受けることができ、相続税額の圧縮が可能です。
デメリット
この所有形態が有利なのは、建築後、近い将来相続が発生することが予想される場合です。
なぜなら、家賃収入が蓄積され、相続財産を形成するためです。
土地所有者：父 建物所有者：子
メリット
この場合、建物所有者が子であるため、家賃収入が父の相続財産として形成されることを防止できます。
また、子の所得合計が父の所得合計よりも低い場合には、所得税は累進税率ですので、この賃貸アパートに係る賃貸収入が、低い税率で課税され、家族全体の所得税の負担を軽減することも可能になります。
デメリット
この場合の父所有の土地は、子に対して使用貸借で貸し付けます。せっかく家賃収入を子に帰属させる所有形態にしたにも関わらず、地代を収受してしまうと無意味だからです。
使用貸借で貸し付けをしている土地については、父の相続時に自用地として評価されます。また、父と子が別生計親族である場合には、小規模宅地等の特例の適用を受けることもできないため、父の相続財産の圧縮はできません。
土地所有者：父 建物所有者：法人
メリット
家族を建物所有者である法人の役員とし、役員に対して給与を支給することにより、一人に集中するはずの家賃収入を家族に分散することが可能になります。これにより、毎年の所得税の圧縮と、将来の父の相続財産の増加を抑制することができます。
デメリット
法人株主を子にする必要があります。
高収益物件を所有している法人である場合、将来、その法人の株式等の相続税評価額は高くなる可能性が高くなります。そのため、資本金の出資にあたっては、子が中心となった株主構成にする必要があります。子に出資する資力がない場合には、出資金相当額を贈与するなど、出資金の資金繰りを行う必要があります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
相続対策として不動産を購入する場合には、所有する人の年齢や物件の利回り率など、考慮すべき点が非常にたくさんあり、慎重なシミュレーションが必要です。
それだけでなく、認知症など不動産を管理できなくったときの対策もきちんと検討した上で、行う必要があります。
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