円満相続税理士法人 公認会計士・税理士
在学中に公認会計士試験に合格し、監査法人、コンサル、公務員を経て、円満相続税理士法人へ入社。相続・事業承継のプロとしてご家族のサポートができるよう業務に携わっています！
こんにちは、円満相続税理士法人の中岡です。
小規模宅地等の特例は、土地の相続税評価額を大きく減額することのできる特例で、この特例が使えるかどうかで、相続税額に大きな差が出ます。
今回は、小規模宅地等の特例の中でも、同族会社に土地を貸している場合に、400㎡まで8割引きできる、特定同族会社事業用宅地等について、わかりやすく解説します。
≫小規模宅地等の特例の全体像について知りたい方は、こちらもご覧ください。
最後までお読みいただけると、特定同族会社事業用宅地等の特例が適用できる要件や、気を付けるべきことが分かるようになりますよ♪
特定同族会社事業用宅地等の要件
特定同族会社事業用宅地等の特例は、同族会社に貸している土地について、400㎡まで8割引きにできる特例です。
この特例を適用するためには、以下の要件を満たしている必要があります。
土地または、そこにある建物を、同族会社に貸し付けていること
同族会社への貸付は、相当の対価で継続的に行われていること
同族会社の事業（貸付事業等を除く）に使われていること
亡くなられた方及びその親族等で50％超を所有する同族会社であること
相続した親族が同族会社の役員であること
申告期限まで当該土地を所有していること
申告期限まで当該土地が同族会社の事業に使われていること
ちょっと多くてややこしいですよね。
1つずつ順に解説していきます！
土地または、そこにある建物を、同族会社に貸し付けていること
まず、土地が今回の相続財産ですので、土地は亡くなられた方の所有です。
その土地を同族会社に貸し付けて、同族会社が建物を所有している場合は、もちろん該当します。
そして、その土地の上に、亡くなられた方が所有していた建物を、同族会社に貸し付けている場合も、もちろん該当します。
次に、建物の所有者が、同族会社や亡くなられた方以外の場合は、どうでしょうか？
・生計を同じくする親族が所有している場合（土地を無償で貸付） ⇒ 適用あり
・生計を同じくする親族が所有している場合（土地を有償で貸付） ⇒ 適用なし
・生計が異なる親族が所有している場合 ⇒ 適用なし
・第三者が所有している場合 ⇒ 適用なし
「適用なし」となった場合でも、貸付事業用宅地等の特例が適用できる可能性があるので、そちらも検討しましょう。
≫貸付事業用宅地等の特例について詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
同族会社への貸付は、相当の対価で継続的に行われていること
まず、相当の対価で貸し付けている必要がありますので、無償で貸している場合は、適用できません。
特定同族会社事業用宅地等の特例を適用しようと考えられている方は、同族会社に無償で貸すことはやめましょう。
相当の対価っていくらで貸せばいいんですか？
明確な基準があるわけではありませんが、近隣相場程度であればOKです！
次に、継続的に貸し付けられていることということで、一時的な貸付であれば適用できません。
同族会社の事業（貸付事業等を除く）に使われていること
同族会社に貸している土地や建物が、同族会社の事業に使われていることが要件ですが、その事業から、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業及び準事業は除かれます。
例えば、同族会社に土地を貸して、その土地に同族会社が賃貸アパートを建てて、賃貸している場合は、特例の適用を受けることはできません。
ただし、その場合でも、貸付事業用宅地等の特例を適用できる可能性がありますので、そちらも検討しましょう。
≫貸付事業用宅地等の特例について詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
亡くなられた方及びその親族等で50％超を所有する同族会社であること
亡くなられた方とその親族等で50％超を所有しているかで判定します。
判定のタイミングは、亡くなられたときを基準にします。
特例を適用する土地を相続した人が1株も持っていなくてもいいのですか？
そのとおりです！
土地を取得する相続人が、1株も持っていなくてもいいのです。
また、亡くなられた方が1株も持っていなくても、その親族等で50％超を所有している場合も適用できます。
例えば、父親の兄が100%所有する会社に、土地を貸しており、父親が亡くなったことでその子供が土地を相続するといった場合でも、適用できます。
相続した親族が同族会社の役員であること
この要件の判定のタイミングは、申告期限です。
つまり、土地を相続する人が、申告期限までに同族会社の役員に就任していれば、適用できます。
亡くなった父親は役員じゃなくてもいいのですか？
そのとおりです！
例えば、父親の兄が100%所有する会社（役員は、兄だけ）に、土地を貸しており、父親が亡くなったことでその子供が土地を相続するといった場合でも、申告期限までに子供が役員に就任すれば、適用できます。
申告期限まで当該土地を所有していること
これはシンプルに継続所有していることが要件で、他の小規模宅地等の特例と同じですね。
申告期限まで当該土地が同族会社の事業に使われていること
これもシンプルに、当該土地が同族会社の事業に継続して使われていることが要件です。
なお、土地を相続した人が建物も相続することや、相当の対価での賃貸借を継続することなどは、要件になっていません。
有効活用事例
相談内容
家族は、父・母・子（父と母は生計一、子は生計別）です。
父が所有する土地（800㎡）の上にある、父所有の建物を、子が100%所有の同族会社（子が代表取締役、不動産賃貸業等でない）に相当の対価で継続的に賃貸借していました。
父が亡くなり、母と子で遺産分割協議をしています。
母が亡くなったときの2次相続も含めて、特定同族会社事業用宅地等の特例を有効に活用するには、どのように遺産分割をすればよいでしょうか？
提案内容
土地は、母と子で400㎡ずつ、建物は母が相続して、母が同族会社に賃貸借を継続してください！
父の相続で、子が土地を相続すれば、特定同族会社事業用宅地等の特例を適用できることについては、特に議論の余地はないかと思います。
そして、特定同族会社事業用宅地等の特例の限度面積が400㎡なので、800㎡の土地を半分ずつ母と子で相続しようという考えになると思います。
次に、母の相続で、特定同族会社事業用宅地等の特例を適用できるようにするために満たすべき要件で残っているのは、建物を亡くなられた方（母）か生計を同じくする親族が所有していることです。
今回、子は生計別なので、建物は母が相続すれば、母の相続でも特定同族会社事業用宅地等の特例が適用できるようになります。
私たち、円満相続税理士法人では、小規模宅地等の特例の活用も含め、遺産分割のご提案も相続税申告業務の一環として行っています。こだわりの相続税申告について、こちらもご覧ください。
Q&A
添付書類
特定同族会社事業用宅地等の特例を適用する場合に必要な添付書類はありますか？
会社の定款と株主名簿です。
なお、株主名簿は、会社が証明したものであることを示す必要があります。
医療法人に土地を貸している場合
父は開業医で医療法人を経営していて、土地を貸していたけど、使えますか？
持分あり医療法人であれば、要件を満たすことによって、特定同族会社事業用宅地等の特例を適用できます。
持分なし医療法人では、特定同族会社事業用宅地等の特例を適用できませんので、貸付事業用宅地等の特例の適用を検討することになります。
≫医療法人について詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
不動産貸付業を兼業している場合
同族会社が小売業と不動産貸付業を兼業していた場合はどうなりますか？
同族会社に貸している土地がどちらの事業に使われているのかで、利用実態に応じて、適用の可否を判断します。
例えば、貸している土地に小売業のための店舗を建設している場合には、適用できますが、不動産貸付業のための賃貸アパートを建設している場合は、適用できません。
また、両方の事業に使われている事務所など、利用実態により判断しにくい場合は、売上高などで土地面積を按分して、小売業に該当する面積には適用することができると考えられます。
会社に土地を貸し付ける場合に気を付けること
会社に土地を貸す場合に気を付けることはありますか？
相当の対価で貸し付けることは、特定同族会社事業用宅地等の特例を適用するための要件であることは説明しましたが、借地権の認定課税に気を付ける必要があります。
土地を貸す場合には、通常借地権に相当する権利金を借りる側が支払いますが、その支払いをしなかった場合、借りる側である同族会社が、借地権相当の利益を受けたとして、法人税が課税されます。
これを借地権の認定課税といいます。
借地権の認定課税を避けるためには、「土地の無償返還に関する届出書」を提出するなどが必要です。
≫借地権の認定課税や無償返還の届出書について詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
まとめ
今回は、小規模宅地等の特例のうち、特定同族会社事業用宅地等の特例について、解説しました。
満たすべき要件と合わせて、満たさなくてもよいこと（例：亡くなられた方の株式所有や役員就任）についても、解説しました。
満たすべき要件は、多くて複雑ですが、1つずつ確認していきましょう！
小規模宅地等の特例は、間違えると税額が大きく変わるので、相続に強い税理士に相談してみることをオススメします！
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最後までお読みいただきありがとうございました！
