土地の分筆は、被相続人名義のままでも相続人全員の同意があればできる

亡くなった方が割と広い土地を遺していた場合、相続人はその土地を分筆して相続することができます。この場合、土地の分筆は土地家屋調査士に、相続登記は司法書士に依頼することになります。

ここで、相続のプロとして知っておきたいポイントは、土地の分筆は、被相続人名義のままでも相続人全員の同意があれば可能、という点です。

実務で陥りがちな失敗として、土地の分筆は被相続人名義のままではできないため、❶相続人が共有で相続し、❷その後に分筆、❸そして共有物の分割、という手続きを経て、分筆を完成させようと考えます。

例えば、被相続人Aが甲という土地を遺したとして、相続人B,Cとした場合、甲土地を一度BとCが２分の１ずつ共有で相続したとします。その後に甲土地を分筆し、乙土地ができました。この時、甲土地、乙土地の名義は、それぞれBとCが２分の１ずつ共有している状態になります。この状態から、甲土地にあるC名義部分と、乙土地にあるB名義部分を交換することによって、甲土地は100%B名義に、乙土地は100%C名義にすることになります(これを“共有物の分割”と言います)。

このプロセスを辿ると、

❶相続登記

❷分筆

❸共有物の分割

という３つの工程が必要になります。

この場合、それぞれの工程で、登録免許税が生じます。

ただ、一度相続人名義にしなくても、実際は、土地の分筆は被相続人名義のままでも可能です。被相続人名義のまま分筆を行い、それぞれの土地を相続すれば、先ほどのプロセスを、かなり簡略化することができます。

例えば、被相続人Aの甲土地を、相続人BCの同意の元、分筆をして乙土地を作ります。そして、甲土地をBが、乙土地をCが相続するのです。

このプロセスであれば、

❶分筆

❷相続登記

という２つの工程で済みますので、上記工程と比較して、登録免許税の負担を一度カットすることができます。また、共有物の分割にかかる契約書作成や登記にかかる司法書士費用もカットすることができますね。

ちなみに、土地の分筆を提案する際は、“面積”を基準とするか、“価値”を基準とするか、依頼者とよく相談するようにしましょう。

例えば、100坪の土地があった場合、これを50坪ずつに分筆して相続すれば、一見平等のように感じます。しかし、実際は、同じ50坪であっても、南側に向いている土地の方が、日当たりが良く、高値で売れる可能性があります。また、綺麗な長方形の土地と、旗竿の形となっている土地とでは、同じ面積であったとしても価値が大きく異なります。

このように、土地の分筆は、面積を基準とすると、価値は等価にならない、ということがよくあります。多くの場合、相続人は『価値が等価になるように』と希望されます。価値を基準に分筆を行うためには、このような事案を数多く経験している不動産売買のスペシャリストの力を借りる必要があります。

また、分筆して、それぞれの土地を相続する場合には、相続税の計算上、土地の評価は、分筆後の形状を基にして行います。そのため、分筆の仕方次第では、相続税評価額を大きく減額することもできるため、相続税評価額の視点も必要になってきますね。

土地の分筆は、税理士、土地家屋調査士、司法書士、不動産売却のスペシャリストといった、相続プロの見地を結集させて、お客様に最適解を示していきましょう。