円満相続税理士法人 代表税理士
『最高の相続税対策は円満な家族関係を構築すること』がモットー。日本一売れた相続本『ぶっちゃけ相続』シリーズ19万部の著者。YouTubeチャンネル登録者10万人。
亡くなった方が、自宅と賃貸用不動産(アパートなど)を所有していた場合、条件さえ満たせば、自宅には居住用の小規模宅地特例が、アパートには貸付用の小規模宅地特例が使えます。
特例が使える土地が複数ある場合には、当該土地を相続する相続人全員の同意の元、どの土地から優先して特例を使うかを選択することができます。
さて、ここで私達、相続のプロは、依頼者に最もお得な特例の使い方を提案するわけですが、この有利判定は、かなり奥が深いので慎重に行いましょう。ポイントは、評価額ベースの最適解ではなく、税額ベースの最適解を算出しなければいけない点です。具体的に解説していきます。
まず、相続税評価額ベースの最適解の求め方の解説をします。
初めに、それぞれの土地の相続税評価額を求め、それを当該土地の地積(面積)で割り、1㎡辺りの相続税評価額を求めます。次に、そこに居住用であれば80%、貸付用であれば50%を乗じます。これで１㎡辺りの減少額を算出できます。
この１㎡辺りの減少額の大きさで有利判定を行うと思いきや、もう一つの要素を加えなければいけません。居住用は最大330㎡まで、貸付用は最大200㎡までと、それぞれ限度面積が異なります。この違いも有利判定に入れる必要があるのです。なので、最終的には、先ほどの１㎡辺りの減少額に、居住用であれば330㎡、貸付用であれば200㎡を乗じた金額をもって有利判定を行うことになります。
例題
自宅 ：評価額1500万 地積150㎡
アパート：評価額2500万 地積100㎡
(自宅)：1500万÷150㎡×80%×330㎡＝26,400,000円
(賃貸)：2500万÷100㎡×50%×200㎡＝25,000,000円
上記の場合、自宅に対して小規模宅地特例を使った方が有利になりますね。
これが相続税評価額をベースとした、小規模宅地特例の有利判定です。
しかし、専門学校等では、この方法で教わるのですが、実務上は、この考え方で有利判定を行うと大事故に繋がる恐れがあるので、要注意です。
実務上では、あくまで税額ベースでの有利判定が求められます。
例えば、先ほどの例題において、自宅を被相続人の妻が相続し、アパートを子が相続した場合を考えてみましょう。
確かに評価額ベースでは自宅に特例を使った方が有利になりますが、妻が相続する財産は、配偶者の税額軽減が効くため、元々妻に相続税の負担は生じない可能性があります。それであれば、評価額ベースでは不利になったとしても、相続税の負担が大きく生じる子に対して特例を適用した方が、最終的に家族全体が負担する相続税を減らすことができるのです。
ちなみに、一度、小規模宅地特例を使った相続税申告書を税務署へ提出してしまうと、その後に、上記のような論点に気付き、『有利な方に選択をかえてほしい』という要望は、一切受け付けられません。一度選択したものは変更が効かないのです。 実際に、これが原因として税理士への損害賠償請求がされた事案もあるそうです。相続のプロを目指す皆さんは、『小規模宅地特例の有利判定は、税額ベース』ということを、忘れないようにしましょう。
