円満相続税理士法人 税理士
大学在学中に税理士を目指し、25歳で官報合格。大手税理士法人山田＆パートナーズに入社し、年間30～40件の相続税申告に携わりました。丸6年間の実務経験を経て退社。地元関西に戻り、円満相続税理士法人に入社しました。現在も相続税申告を中心に業務に励んでいます！
こんにちは、税理士の枡塚です！
相続した土地に古い井戸があったり、浄化槽、産業廃棄物が埋まっている場合があります。
地中にこのようなものが埋まっていると、地盤が通常より弱くなっている可能性があるため新たに建物を建設する際の妨げになる可能性があります。また、地下埋蔵物を撤去するには多額の費用が必要なケースもあります。
つまり、このような土地は瑕疵とみられ、売買契約がしづらい要因となるのです。
そんな土地を相続したのに、普通の相続税評価額だと困ります。。
仰る通りです！このような土地は一定の減価が認められています。
こちらでは、地下埋設物がある場合の土地の相続税評価額を徹底解説します！
地下埋設物とは？
地下埋設物とは、建築資材や古い建物の基礎、井戸や浄化槽、古い水道管のような大きなものから、瓦やコンクリート片などさまざまです。
古くは産業廃棄物に対する規制がそれほど厳しくなかったため、建物を解体した際に発生したものをそのまま地中に埋めておくということは珍しいことではありませんでした。
これらの地下埋設物は、建物の建設等の妨げになる可能性があるため撤去が必要になる場合がありますが、簡単に撤去できるものもあれば、多額の費用が必要となるものもあります。
また、井戸のように地域によって信仰が強いものもあるため、お祓いが必要となるような場合もあります。
調査方法
では、相続した土地や売却をしたいと考えている土地に地下埋設物があるか否か、どのように調査をするのでしょうか。
地歴調査
登記簿謄本や古い地図などを確認して、過去の土地の利用状況を調査する方法です。
例えば、薬品工場やガソリンスタンド、クリーニング店の跡地であったような場合には、地下埋設物がある可能性が高くなります。
地中レーダー探査
地歴調査で地下埋設物がある可能性が高いとなった場合には、地中レーダー探査を行います。
地中レーダー探査とは、別名『非破壊検査』といい、物を壊さずにその内部のきずや劣化などの状況を調べ出す検査技術のことです。
代表的なものとして、超音波検査や磁気検査、放射線透過検査があります。
ボーリング調査
地中レーダー探査でも地中埋設物がある可能性が高いという結果になった場合には、ボーリング調査によってさらに詳細なチェックを行います。
穴を掘って地盤の状況や地層協会の深度などを調べる際に用いられる地盤調査方法です。
地面に円筒形状の穴をあけ、一般的には1mごとに標準貫入試験を行い、掘っている部分の土質や強度の判断を行います。
相続税評価額
様々な調査を行い、地下埋設物があることが判明した土地の相続税評価額は下記の算式により算出します。
地下埋設物がないものとした場合の相続税評価額－撤去費用の見積額×80％
ただし、地下埋設物がある土地のすべてが減額できるわけではありません。
地下埋設物が存在しても、その土地を相続開始時点において有効に利用しており、利用に制限を受けていない場合には、撤去費用の減価は認められません。
実際に減価をする場合には、撤去費用の見積書や工事過程などを添付すると良いでしょう。
また、外井戸等は家屋と構造上一体ではないため、建物附属設備等に準じて別途評価する必要があります。計上漏れに注意しましょう。
まとめ
地下埋設物でも有害なものは土壌汚染地の評価が適用され、歴史的価値のあるものは埋蔵文化財包蔵地の評価が適用されます。
評価上、確認すべきポイントは下記の通りです。
地下埋蔵物はあるか
その土地の利用上、地下埋蔵物の影響を受けているか
地下埋蔵物は有害なものか、歴史的価値のあるものか
埋蔵文化財包蔵地の相続税評価はこちらで詳しく解説をしています♪
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