個人・法人間で不動産を譲渡する場合の時価は個人間よりも厳しい？

こんにちは、税理士の枡塚です。

相続対策の一つの方法として、個人が所有している賃貸不動産を法人化することがあります。

メリットデメリットについては、こちらで解説をしています♪

【必読】賃貸不動産法人化(資産管理会社)の３つの節税メリット

売却価額の算定

法人化する方法は様々ですが、一番身近な方法としてあげられるのは「売却」です。

ここで重要となるのが、売却価額です。

法人は個人とは異なり、利益の獲得を目的とした組織であるため、すべての取引に儲け（利益）が出るように行動することを前提としています。

ただし、株主の大半が親族であるような同族会社はほぼ個人と解している方が多く、不動産を売却する場合でも、同族ではない会社に売却するときに比べて恣意性が介入しやすく、同族ではない会社に売却するときには考えられない価額で売却されることがあります。

そのため、税務の世界では、次のような定めがされています。

時価よりも低い価額で取引した場合には、時価との差額を収益として課税

時価よりも高い価額で取引した場合には、時価との差額を寄附として取り扱う

上記のような取り扱いを受けることを回避するため、同族会社に不動産を売却する場合には、税務上問題が生じない売却価額を算定する必要があるというわけです。

通常の取引価額

この税務上問題が生じない売却価額を、通常の取引価額といいます。

第三者間でその不動産の取引を行う場合に成立するであろう価額のことです。

残念ながら、この通常の取引価額の明確な算定方法は定められておらず、個人・法人間での不動産売却における売却価額の決定には、頭を悩ませます。

一般的に採用されている通常の取引価額の算定方法は、下記の通りです。

不動産鑑定評価に基づく算定方法

類似する近隣の売買実例価額に基づく算定方法

地価公示価格に基づく算定方法

相続税評価額に1.25を乗じた算定方法

最も望ましい方法は、不動産鑑定評価に基づく算定方法です。

不動産鑑定書という第三者による客観的根拠があり、恣意性が介入していないことを説明しやすいためです。

不動産鑑定評価に基づかない場合には、類似する近隣の売買実例価額、地価公示価格、相続税評価額に1.25を乗じた価額を総合的に斟酌して算定する方法も考えられますが、万が一税務調査があった際に、この方法を採用した理由を事前に整理しておきましょう！

建物を売却する際の価額

建物を売却する際には、よく未償却残高で売却するという方法を検討しますが、検討上重要なポイントはこれまで解説したものと同様、「その価額で第三者にも売却できるか」です。

こちらの動画で、弊社代表の橘が詳しく解説をしていますので、ご確認ください。

相続を本気で学ぶコミュニティに参加しませんか？(^^)/

オンラインサロンへのご参加はこちらから♪お待ちしています！

円満相続オンラインサロン