【この記事の執筆者】大田貴広

相続税申告200件以上、相続不動産の売却でお困りの方3,000人以上のお客様を担当してきた相続専門の税理士。大手税理士事務所で勤めてきた経験と資格の大原にて相続税法の非常勤講師を務めた経験から、金融機関やお客様向けセミナーでは分かりやすさに定評がある。

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皆さんこんにちは、円満相続税理士法人の大田です。

年間50件以上の相続税申告を担当する相続専門の税理士です。

今回は、「知らなきゃまずい!空き家特例の落とし穴」についてお話していきます。

実家を相続して一定期間内に売却した場合に、譲渡所得から3000万円控除ができる空き家特例ですが、実は細かい要件がたくさんあって結構やっかいなんです。

今回はその中でも相続の現場でよく起こる事例3つお話します。

こちらの記事をご覧いただければ、空き家特例で起こる事故というのを未然に防ぐことができますので、是非最後までご覧ください。

空き家特例とは

まず本題に入る前に空き家特例がどういった制度だったか軽くおさらいしていきます。

空き家特例とは、相続で引き継いだ物件を、取り壊して更地にしてから売却する場合もしくはリフォームしてから売却する場合には、譲渡所得から3000万円控除していいですよという制度です。

この他にも要件はいくつかあって

・昭和56年5月31日以前の旧耐震基準の建物であること

・売却額が1億円以下であること

・亡くなった方が1人暮らしであったこと

・老人ホームなどへ転居した場合には、空き家状態であり続ける事

など大まかにこういった要件があります。

空き家特例についての詳しい解説はこちらの記事をご覧ください♪

空き家特例の3000万円優遇控除【知らないと600万円以上損する!?】

亡くなった方の空き家を売却した場合の3000万円控除という特例があります。ざっくり分かりやすく言うと空き家を売却した時の税金を最大600万円安くできる特例です。非常にインパクトの大きい特例ですが、実務上は適用要件が難しく、事前に知っているか知らないかで税金が大きく変わってくる可能性があります。

換価分割

まず事例の1つ目は換価分割する場合です

換価分割は、「不動産などの現物資産を換金して均等に分けましょう」という分割の方法ですが、二次相続の際、兄弟が均等に財産を相続する場合などによく使われる手法ですので、取り扱いをきっちりと押さえておいておきたいところです。

換価分割とは、「相続財産を売却して得た金銭を均等に分ける分割方法」の1つです。

二次相続の際、兄弟が均等に財産を相続する場合によく使われる手法になります。

例えばこのように財産のほとんどが不動産であったりする場合には均等に分けようにも分けられないわけです。よって相続を機に不動産を売却して残ったお金を仲良く分けようというのが換価分割でした。

更にここで押さえておかなければいけないのは、換価分割後に不動産を売却した際の課税関係です

先ほどの説明の通り、兄弟で均等に分けますので、それぞれが均等に相続した持ち分を売却するという考え方に基づいて申告することになります。

例えば9000万円の不動産を兄弟3人が相続した場合は、それぞれ3000万円の売却収入に対し税金がかかります。

そしてここで空き家特例が登場するわけです。

もしそれぞれの売却収入が3000万円ずつなのであれば、それぞれ3000万円ずつ特例が適用でき、税金を0円にすることも可能になります。

これによって1000万円以上の節税効果が出てきますので、逆にいうとそれだけ注意が必要という事です。

換価分割の注意点

この前提を押さえていただいたうえで

換価分割する際に注意するべき点とは、なんなのでしょうか。

これはずばり、「分割協議書の書き方」です。

分割協議書は、自分で作成することもあるかと思いますが、中には司法書士などの法律家と共同して進めることもあるかと思います。相続税に詳しい法律家の方もいますが、ほとんどの場合税金の深い部分まではご存じない方が多いと思いますので、きちんと適切なアドバイスをしてあげることが大切です。

換価分割でよく使われる文章は次のようになるかと思います

ですがこの文案では、1人しか空き家特例を使えない可能性があります

というのは、この文案では、相続人が共同で相続して換価分割としていることが明確に書かれていないからなのです。便宜的に円満太郎が不動産売却手続きを行う場合はきっちりとその旨を分割協議書に盛り込んでおく必要がありますので注意が必要です。

以上考慮すると次のような文言となります。

「3人で均等に相続すること」「代表者が便宜的に相続して売却手続きを行う旨」などをきっちりと書いておくことが大事になってきます。

家屋をセットで相続しないと使えない

空き家特例の要件の1番目に次のような規定がされています。

(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

ここで見るとわかるように、土地はもちろんですが、家屋もセットで相続で引き継がないと特例は受けられないという事になります。

普通は土地と家屋はセットで引き継ぐから気を付けなくてもいいんじゃないの?
という方もいると思いますが、どういった場合が該当するかをお話ししていきます。このようなケースはよくありますので、この際に特例を適用できるかの判断ミスが無いようにしなければなりません。

このように登場人物は父母子の3人です。父が先に亡くなり、土地は母が家屋は子が引き継ぎました。そしてほどなくして母もなくなり子は土地も母から引き継ぎ、土地家屋を100%所有することになりました。この子が不動産を売却する場合、特例を使えるでしょうか?

お分かりの通りこの場合は、特例を使うことが出来ません

なぜなら、子は母から土地と建物をセットで相続していないからです。

この場合は残念ながら特例を受けられず高い所得税住民税を支払わなければならないので、将来売却の予定があるのであれば、こういったことも視野に入れておく必要がありますね。

取り壊し・引き渡し時期の問題

この部分が空き家特例で最も重要と言っても過言ではない部分と言えます。

ですが意外と知られていない部分で、間違ってアナウンスしてしまってる方も結構多いので確認していきましょう。

というのもよく「とりあえず取り壊せばいいんだよね」と考えている人が多いのですが、それは間違いです。

厳密には、「引渡し前までに取り壊しを完了させる」必要があります。

ですので、取り壊しを選択した場合、土地建物をそのまま売却してしまったのであれば、空き家特例を使う事はできないという事になるので注意が必要です

また「取り壊しは私が手配して行わなければなりませんか」という質問もよく来ますが、これについては業者が取り壊しを行っても大丈夫です。ただその際も引渡し前までに取り壊しを完了させておかなければなりません。

なお、業者に取り壊しをお願いする場合は、売却額にも気を付けなければなりません。というのも要件の一つに、売却額1億円以下であることというのがあります。売却額が、取り壊し費用の部分も加味されてしまっている場合は、取り壊し費用を足し戻した額で判定しなければならないのです。

例えば、物件価格が1億200万円の物件を、取り壊し費用500万円相殺で9700万円で売却したとします。

この場合、売却額が9700万円で1億円以下なので一見要件をクリアしているように見えますが、取り壊し費用は売却額に含めて計算しなければなりませんので、特例は受けられないのです。

これは取り壊し費用は本来売主が負担すべきという考え方にのっとってこのような取扱いになっているようです。

まとめ

 という事でいかがでしたでしょうか。

今回は空き家特例をの落とし穴をご紹介させていただきました!

一つ見落としがあるだけで税金が数千万円変わってしまうリスクがありますので、しっかり押さえておくようにしましょう!

弊社では、このようにお客様に喜んでいただける付加価値の高い仕事ができるように努めています!

皆様の中でもし

もう少し細かい計算の中身について質問したい!

現状の概算の税金がどうなるかを知りたい!

自分の場合の適切な売却タイミングはいつなのかを知りたい!

という方がいらっしゃるのであれば、

を定期的に開催しておりますので、是非ともご参加ください!

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