円満相続税理士法人 パートナー税理士
相続や事業承継を手掛けるほかに、一般企業・税理士法人・弁護士法人などを対象とした相続税研修会や、事業承継研究会などを開催。穏やかでわかりやすい説明が特徴の相続専門税理士です。SNS総フォロワー数約2万人の税理士インフルエンサーです(^^)
配偶者居住権の登記について教えてください！
皆さま、こんにちは、相続専門税理士の桑田です！
本日は「配偶者居住権に登記は必要？注意点は？」について解説します！
実際に配偶者居住権を設定してる私が解説しますので、最後までお読みいただけると、配偶者居住権の登記についてばっちりご理解いただけます♪
配偶者居住権に登記は必要？
答えは、配偶者居住権の登記は「必要」です！（第三者に対抗するためには）
そして、登記する人は配偶者と建物所有者（子供等）が共同して申請します。
配偶者居住権の登記が必要な理由は、登記をしないと第三者に対して、住む権利を持っていることを主張できずトラブルになる可能性があるためです。
配偶者居住権の設定が決まったら、すぐに登記をしましょう！
どんな内容が登記されるの？
実際に登記される内容は、通常の所有権登記をする時の内容と同じイメージですが、次の２点が大きく違います。
配偶者所有権の存続期間も記載すること
（原則は終身ですが、「10年」「20年」など期間で区切ることもできます。）
第三者へ自宅を使用させたり賃貸することを許可する場合には、その旨も記載すること
また、登記は建物と土地の両方にされる訳ではなく、建物のみにされますので、ご注意ください！
登記の共同申請は義務？
この登記は配偶者にとっては必要ですが、所有者である子供等にとっては少し面倒な手続きとも捉えることができます。
登記なんて面倒くさいです…
ですが…
所有者は登記をする義務があります。その根拠は新民法1031条の「配偶者居住権の登記等」に規定されています。
【新民法1031条（配偶者居住権の登記等）】
１．居住建物の所有者は、配偶者（配偶者居住権を取得した配偶者に限る。以下この節において同じ。）に対し、配偶者居住権の登記を備えさせる義務を負う。
２．第605条の規定は配偶者居住権について、第605条の4の規定は配偶者居住権の設定の登記を備えた場合について準用する。
このように、所有者である子供等は登記の義務がありますので、配偶者は、所有者に対して登記を求める権利があります！
親子間の仲が悪い場合はどうしたらいい？
子どもと仲が悪いので、共同申請してもらえるか不安です…
配偶者居住権を設定する方の中には、親子間の仲が悪く、所有権を持つ子供が共同申請に応じないケースも想定されます。いくら義務があっても、やるかやらないかは個人の判断になります…！
そのような場合、最悪のケースでは、子供が配偶者居住権の設定を知らない第三者へ自宅を売却してしまう可能性があります。
買主は、謄本で配偶者居住権の登記が確認できなければ、配偶者居住権の存在そのものを知る由もないので、所有権の登記がされている子供から自宅を購入し、移転登記をすることができてしまいます。
（少し細かい話ですが、普段大家さんから家を借りる時には「借地借家法」という法律で住んでいる人の権利は守られているのですが、配偶者居住権には借地借家法の適用がないので、住んでいるだけでは、権利を主張することができません。）
そんな事態が起きたら、困りますよね…
最悪のケースを防ぐためには、遺産分割協議の場合には、協議書に署名・押印をする際に、登記に必要な書類を預かるようにしましょう。
ただ、遺言の場合にはそうもいかないですよね…そんなときは「仮処分登記」で窮地を脱しましょう！
仮処分登記で登記を守る
「仮処分」とは、裁判所による確定の判決が出るまでの間に、その権利が侵害される可能性があるときに、その権利を守るために行われる「処分」のことです。
そして、「仮処分登記」がされると、勝手に登記変更することから守ることができます。
登記に必要な書類を預かることが出来ない場合には、すぐにフットワークの軽い弁護士さんに依頼をして「仮処分登記」をしましょう。
この辺りは専門家によっての腕にもよりますので、すぐに円満相続税理士法人にお問い合わせください。フットワークの軽い弁護士さんをご紹介します♪
なお、審判であれば判決と同じ効力があるので、所有者の協力なしでも登記が可能ですので、審判の場合にはこの審判はいりません！
施行日はいつ？いつからスタート？
施行日は2020年4月1日です。
なお、2020年4月1日より前にお亡くなりになった方については対象外ですので、ご注意ください！
登記にかかる費用はいくら？登録免許税は何％？
配偶者居住権の登記にかかるお金は大きく２種類あります。
①登録免許税という国に支払う税金（建物の固定資産税評価額×0.2%）
【例】固定資産税評価額が1000万円の自宅を登記する場合→1000万円×0.2%＝2万円
この0.2%という割合は、優遇されていて、通常の売買などと比べて低い割合となっています♪
②司法書士に依頼する場合には司法書士手数料
配偶者居住権の評価は？
そもそも配偶者居住権とは何なのか？配偶者居住権の評価はどうなるのか？については以下記事をご覧ください！
配偶者居住権Q＆A
配偶者居住権が消滅したら？
配偶者居住権が消滅した際の登記は必要ですか？
配偶者居住権は、配偶者の死亡、存続期間の満了、居住建物の所有者による消滅請求、配偶者と所有者間での消滅の合意、居住建物の全部滅失等により使用及び収益が不能となった場合には、消滅します。
配偶者の死亡によって消滅する場合、所有者は単独で抹消登記手続きを申請することが可能です。
その他の事由により消滅した場合、所有者と配偶者の共同で、抹消登記手続きをすることになります。
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