【この記事の執筆者】橘慶太
相続税の研究を愛する相続専門の税理士。23歳で税理士試験に合格し、国内最大手の税理士法人で6年間の修行を積んだのちに独立。円満相続税理士法人の代表を務める。
相続税専門の税理士の橘です。
今回は不動産を売却した時の税金について日本一わかりやすく解説していきます。
まずは大枠からお話をすると、不動産を売却した時にかかる税金は所得税と住民税がかかります。このいずれの税金も、所得(言い換えると儲けです)がある場合に限り課税されます。
逆をいうと、不動産を売却して、儲けがでなかった場合には、所得税も住民税もかかりません。
不動産の売却は初めてですよ、という初心者向けに、イラストをたくさん使いながらわかりやすく解説していきますね。
【不動産を売った時の税金の考え方】
不動産を売却した時の税金はシンプルです。
不動産を購入した時の金額と、不動産を売却した時の金額を比べてみます。
例えば5000万円で購入した物件が、8000万円で売却できたとします。この場合、いくらの儲けがでているか考えてみましょう。
簡単ですよね。8000万円から5000万円を引いた3000万円の儲けがでています。
この3000万円の儲けのことを、譲渡所得(じょうとしょとく)といいます。この譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得に対してどれくらいの税金がかかるかというと、ズバリ、税率は20％です！15％が所得税で残りの5％が住民税で、合わせて20％です。(本当は復興所得税もいれて20.315%ですが、わかりやすくするために20％とします)
所得税と住民税は本来、最低15％から最高55％までの段階的な税率が設けられています。しかし、不動産を売却したことによる所得については、どれほど金額が大きくなったとしても税率は20％とされています。
しかし、ここで注意しなければいけないのが、所有期間が5年未満の不動産を売却した場合には、20％である税率が、なんと約40％まで増えてしまいます！！(所得税30％住民税9％)
この取り扱いは、「短期的な土地の売買で儲けようとしちゃだめですよ」といった趣旨で設けられています。この所有期間の考え方については奥が深いので、5年ギリギリになりそうという人は、必ず税務署や税理士に確認をしてください。20％と40％では、手取額が大きく変わってしまいます！
【所得税と住民税の支払うタイミングに注意】
所得税と住民税の違いは、支払うタイミングが異なります。
不動産を売却した年の翌年3月15日までの確定申告で所得税は支払います。住民税の支払いはそこから3か月後の6月からです。この微妙な期間のズレに要注意です。
確定申告のタイミング支払った税金が全てだと思っていると、6月の住民税でびっくり仰天することになりますので、しっかり住民税まで把握しておきましょう。
ちなみにですが、所得税の支払いは原則として3月15日までですが、振替納税(ふりかえのうぜい)といって、銀行から自動的に引き落とされる納税方法を選んだ場合には、4月20日ごろに引き落とされます。※引き落とされる日は毎年微妙に異なります。
所得税を早く支払ったからと言って、税金は1円も安くなりません。それであれば、1ヶ月でも運用してから納税したい、と思う方は、振替納税を選択して4月20日ごろにお支払いいただくのも一つの手です。
【仲介手数料などの経費は儲けから引くことができます】
不動産を売却する際は、様々な経費がかかります。税金はあくまで儲かった金額に課税されますので、経費は当然、所得から引くことができます。引くことのできる経費は以下のようなものがあります。
・売却するために支払った仲介手数料
・売主が負担した印紙税
・土地を売るために、建物を取り壊したときの取り壊し費用．
これまで支払ってきた修繕費や固定資産税、管理費などは引けないので注意してください。詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
国税庁のホームページ
【建物については減価償却を加味しなければいけません】
不動産は2種類あります。土地と建物です。
土地を売却した時の税金は、先ほどお伝えした通り、次の算式で計算することができます。
売却金額 － 購入金額 － 経費 ＝ 所得(儲け) ←ここに20％の税金です。
一方で、建物についてはここに減価償却というものを加味しなければいけません。
本来、建物というものは時の経過とともにその価値は下がっていきます。価値の下がったものが、それなりの金額で売れたなら、それは儲けだと考えるわけです。この時の経過によって価値が下がることを、減価償却(げんかしょうきゃく)といいます。
例えば①5000万で購入した建物が、②売却までに2000万減価償却されたとします。③建物の価値は残り3000万です。④その建物が4000万で売却できたとします。3000万の価値の建物が4000万で売却できたので、差額の1000万は儲けがでたと考えるのです。ここに20％の税金がかかるのです。
減価償却の計算ができない人は、税務署に行って聞いてみるか、私の事務所に相談していただいてもOKです♪(面談は無料です)
【まとめ】
不動産を売却した時の税金の基本的な考え方はお分かりいただけましたでしょうか？
基本的には、購入した時の金額と売却した時の金額を比べて、儲けがでているなら税金がかかりますが、まったく儲けがでていないなら税金はかかりません。微妙なところの場合には、減価償却の金額次第で税金がでるかもしれないので、慎重に判断をしないといけません。
不動産は売却の仕方、タイミングによって支払う税金が大きく変わります。弊社では不動産の売却の仕方についての相談や、不動産売却セミナーを積極的に行っています。少しでもご不安のある方はお気軽にお問合せください♪
