円満相続税理士法人 税理士
大学在学中に税理士を目指し、25歳で官報合格。大手税理士法人山田＆パートナーズに入社し、年間30～40件の相続税申告に携わりました。丸6年間の実務経験を経て退社。地元関西に戻り、円満相続税理士法人に入社しました。現在も相続税申告を中心に業務に励んでいます！
こんにちは、税理士の枡塚です。
古くからの地主さんの中には、当然ながら不動産に興味を持っている方が多く、土地の相続税評価額の出し方を知っているという方が多くいらっしゃいます。
この土地は、路線価に面積をかけてだいたいこれくらいの相続税評価額になるはずだ。
と評価額を算出してくださっているケースもあります。
しかし！
路線価とは、路線に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額であり、個々の土地の形や大きさ、利用の状況が反映されている価額ではありません。
減額できる要素があるかもしれません。
しっかりと調査をしますので、我々にお任せください！
敷地の一部が公衆用道路（私道）だった場合
私道は、利用状況によって評価方法が異なります。
宅地の30％評価になる場合や、評価額が0円になることもあります。
私道の相続税評価額
不特定多数の人が利用する私道（いわゆる「通り抜け私道」）⇒評価額0円
周辺の住民だけが利用するような特定の人のみが利用する私道（いわゆる「行き止まり私道」⇒宅地として評価した額の30％
所有者のみが使用する私道⇒隣接する土地に含めて評価
原則、私道は、その部分だけ分筆されている場合が多いですが、古くからその土地を所有しているなどの事情から敷地の一部が公衆用道路に供されていることがあります。
ご相談いただいたケース
今回、ご相談いただいたケースでは、航空写真や道路台帳の取得による机上調査において、
宅地の一部が通り抜け私道ではないか？
と確認ができたので、現地に調査に行きました。
現地調査の結果、約55㎡が通り抜け私道であることが判明し、約500万円の減額ができました。
我々は、机上調査はもちろん、役所調査や現地調査において減額できる要素がないかの確認をぬかりなく行います。
利用価値が著しく低下している宅地の場合
評価対象地が、周辺にある他の宅地と比較して、利用価値が著しく低下していると認められる場合には、その部分について、10％の評価減をすることが可能です。
利用価値が著しく低下している宅地の相続税評価額
自用地評価額－利用価値が低下していると認めれる部分の面積に対応する価額に10％を乗じた金額
利用価値が著しく低下しているとは？
では、どのような場合が利用価値が低下している土地と言えるのでしょうか？
国税庁では下記のように公表しています。
- 道路より高い位置にある宅地または低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
- 地盤に甚だしい凹凸がある宅地
- 震動の甚だしい宅地
- 上記以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします）、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの
ご相談いただいたケース
今回、ご相談いただいたケースは、線路沿いにある宅地で、さらに、墓地にも接している宅地でした。
様々な調査の結果、騒音と忌み地に該当することが確認できました。
さらに、利用価値が著しく低下している要素が重複している場合、利用価値が著しく低下している宅地の評価による10％減額を重複適用することが可能です。
（参考）国税不服審判所 平成13年6月15日裁決事例 騒音等による10％減額とは別に、高架線の存在と日照問題による減額補正を認め、合計30％の評価減が認められた
この結果、自用地評価額約2,000万円の土地について、
①墓地に隣接することによるもの 2,000万円×10％＝200万円
②騒音によるもの 2,000万円×10％＝200万円
合計400万円の減額ができました。
我々は過去の裁決例などもしっかりと確認したうえで、適正に減額できる要素がないかの確認を行います。
まとめ
ご紹介したケースは、土地の相続税評価額を大きく減額できた一例にすぎません。
土地の相続税評価額は、減額要素も多岐にわたり、検討すべき事項が非常に多いため、同じ土地を評価しても税理士によって評価額が異なることがあります。
我々円満相続税理士法人では、豊富な知識と経験から適正な相続税評価額を算出することをお約束します！
所有している不動産の評価額がいくらになるのか気になる方、算出してみたけれど評価額が思いのほか高く驚いてしまったという方、ぜひ一度、ご相談ください♪
