生産緑地の2022年問題とは？とるべき対応をわかりやすく解説しました

『生産緑地の2022年問題』って聞いたことありますか？

生産緑地法の指定を受けている土地の約8割が、2022年にその指定が終了します。終了に伴い、一定の制限が解除され、土地が一斉に売却されることにより、不動産市場に大きな影響を及ぼすと考えられています。これを『生産緑地の2022年問題』といいます。

ここでは、そもそも生産緑地とはなにか、生産緑地を所有している人にはどのような影響があるのか、相続専門税理士がわかりやすく解説をします！

生産緑地の2022年問題とは？

1992年（平成4年）の生産緑地法の改正により指定を受けた生産緑地が、30年を経過する2022年に一斉に指定の解除を受けることに伴い、生産緑地を農業以外の用途に活用することが可能となり、不動産市場が大きな混乱を受けることや、都市環境が悪化する可能性があることを『生産緑地の2022年問題』といいます。

生産緑地とは？

生産緑地法により指定を受けた市街化区域内にある農地や山林のことをいいます。

ちなみに、市街化区域とは、市街地として栄えている地域や今後（おおむね10年以内に）整備が進められる地域のことをいいます。

日本には、およそ1万2,000haあり、これは、東京ドーム約2,600個に相当する面積です。ちなみに、全国で生産緑地が最も多いのは、東京都であり、次いで大阪府となります。

日本にある生産緑地のうち、約8割が、1992年（平成4年）の生産緑地法の改正により指定を受けたものです。

生産緑地法とは？

生産緑地法は、緑地の有する環境機能を有効利用し、農林・漁業との調整を図りつつ、良好な都市環境を形成することを目的に1972年に制定された法律です。

1970年代とは、大阪万博が行われた頃で、都市化に伴う人口集中が著しい時代でした。都市部にある農地がどんどん宅地に転用され、その結果、住環境の悪化や保水機能を失ったことによる自然災害が多発し、大きな問題となりました。これを抑制するために制定されたのが、生産緑地法です。

その後、社会環境の変化に合わせながら、数回の改正が行われています。

指定を受けるための要件

公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること

500㎡以上の規模の区域であること

用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること

上記の要件に合う土地について、所有者の同意を得たうえで、市区町村は生産緑地の指定を行います。

生産緑地に指定をされると、その旨の標識が設置されます。

指定を受けるメリット・デメリット

生産緑地の指定を受けることにより、次のようなメリットがあります。

固定資産税が農地課税となり、負担が軽減される

市街化区域にある農地は、宅地並の評価（近くの宅地の売買実例価格を基準として評価した価格から造成費などを控除して評価を行う）が行われ課税されますが、生産緑地の指定を受けた農地に対しては、農地評価（農地としての利用を目的とした売買実例価格を基準として評価を行う）により課税されます。

相続税の納税猶予の特例の適用を受けることができる

農業を営む人が農地を相続する際、農業を継続する間は、支払いをすべき相続税額のうち、農地にかかる相続税額を超える部分の支払いが猶予される制度の適用を受けることができます。

一方で、次のようなデメリットもあります。

建物の建設や売却など、一定の行為に対して制限を受ける

住宅や事務所等の建築物の新築等はできません。固定資産税の減額等の恩恵を受けているのだから、農地として管理をすることが求められます。

30年間の営農義務が生じる

生産緑地の指定を受けた場合には、主たる従事者が死亡や病気により農業を営めない場合を除き、30年間農業を営むことが義務付けられています。

生産緑地の所有者が2022年に取るべき対応とは？

選択肢は営農を続ける・買取の申出をするの２つ

営農を継続する場合

平成30年4月に施行された改正生産緑地法において、特定生産緑地制度が創設されました。

これは、指定から30年を経過する生産緑地について、所有者等の意向を基に、市区町村が当該生産緑地を特定生産緑地として指定ができるようになる制度です。この指定を受けた場合には、買取の申出ができる時期が生産緑地の指定を受けてから30年経過後ではなく、さらに10年間延期されます。

特定生産緑地に指定をされると…

・固定資産税は引き続き、農地課税

・相続税の納税猶予制度の適用も可能

一方で…

・農地として適正な管理、保全が義務付けられる

・基本的に建物の建築や宅地への造成は禁止

特定生産緑地に指定されないと…

・固定資産税は宅地並みの課税になる

・次世代への相続の際には、相続税の納税猶予の適用を受けることができない

にもかかわらず…

・農地として適正な管理、保全が義務付けられる

・基本的に建物の建築や宅地への造成は禁止

特定生産緑地指定の手続き

指定を希望する生産緑地の所有者は、市区町村の都市計画課などで申出の手続きが必要です。

特定生産緑地の指定は、申出基準日（生産緑地の指定の日から30年を経過する日）までに行うこととされており、申出基準日を過ぎたものについては、指定を受けることができなくなるので、注意が必要です！

買取の申出をする場合

買取申出の流れ

生産緑地の指定が解除されると…

・土地の開発や売買が可能になる

一方で…

・固定資産税は宅地並みの課税になる

・相続税の納税猶予の特例の適用を受けている場合には、猶予が中止される

・相続税評価額への影響がある

買取の申出に必要な書類

買取の申出に必要な書類は下記の通りです。

市区町村によって少し異なりますので、申出前に必ず確認するようにしましょう。

１．生産緑地買取申出書

２．同意書（所有権を持っている人以外に権利を有する人全員の同意が必要です）

３．印鑑証明書（発行後3か月以内のものが必要です）

４．申出の土地に関する書類（登記簿謄本や公図など）

５．農業従事者証明（農業委員会で発行を受けられます）

相続税の農地の納税猶予の中止

相続税の農地の納税猶予とは、農業を営んでいた被相続人から相続又は遺贈により農地等を取得した相続人が、その農地等で農業を継続する場合には、本来の相続税額のうち農地等に係る相続税額を超える部分について、一定の要件を満たした場合には、納税が猶予される制度です。

生産緑地の買取の申出をすると、猶予が打ち切られ、猶予されていた相続税額に加えて、猶予されていた期間中の利子税もあわせて納付をすることになります。

※既に納税猶予の適用を受けている場合には、20年間農業を続けた時点で猶予されていた相続税額が免除される場合もあります。

相続税評価額への影響

土地の相続税評価額は、亡くなった日の”現況”をもとに地目を判定して、評価をします。

農業を営んでいる土地は農地として評価をします。一方、開発されて賃貸マンションを建築した場合などは、宅地として評価をすることになります。

一般的には、宅地＞農地となります。農地は広大な場合が多いので、開発をして宅地に転用した場合には、相続税評価額がいっきに跳ね上がることが予想されます。

土地の相続税評価額の算出方法についてはこちら♪これを読めば、簡単にご自身が所有している土地の相続税評価額を算出できます(^^)/

土地の相続税評価額の計算を日本一わかりやすく解説しました

まとめ

今後も農業を続けたい場合や後継者がいる場合には、特定生産緑地の指定を受け、税制上の優遇を受け続けることをお勧めします。

一方で、農業を続けることが難しい場合には、このタイミングで買取の申出を行いましょう。宅地転用を行い、売却をした資金を基に相続税対策を行うもよし、宅地に転用した土地を有効活用し相続税対策を行うもよし、相続税対策の幅も広がるでしょう。

円満相続税理士法人では、生産緑地を所有している方の相続税対策も承っております♪お気軽にご相談ください。