【地積規模の大きな宅地】市街化調整区域や非線引き区域でも適用できる？

皆さんこんにちは。

円満相続税理士法人、税理士の加藤です。

今回は、

地積規模の大きな宅地評価を、市街化調整区域や非線引き区域の土地に適用できるのか？

という論点を解説していきます！

市街化調整区域にある土地

原則：適用できない

上でも述べましたが、地積規模の大きな宅地評価は、原則として市街化調整区域の土地には適用できません。

そもそも市街化調整区域とは、市街化(宅地として分譲するなど)を「抑制」する地域なので、地積規模の大きな宅地評価の趣旨には反してしまうのです。

ということは、市街化調整区域でも、市街化が認められていれば地積規模の大きな宅地評価を適用できる可能性が出てくるわけです。

次からは、そのような場合を具体的に紹介していきます。

適用できる場合

地積規模の大きな宅地評価を、市街化調整区域の土地に適用できる場合は、次の要件を満たすときです。

都市計画法第34条第10号

都市計画法第34条第10号は、地区計画や集落地区計画の区域において行う、一定の開発について許可をする、という特例です。

地区計画によって、都市ほど広い範囲ではなく、あくまでも「地区」という範囲で計画を立て、それに沿って建築基準などを作り、まちづくりをしていきます。

つまり、市街化調整区域であっても、この地区計画によって一定の開発が許可されている場合には、宅地などを分譲することが出来るのです。

よって都市計画法第34条第10号に規定する区域の土地は、地積規模の大きな宅地評価の趣旨に合致することとなるので、適用が可能となります。

都市計画法第34条第11号

都市計画法第34条第11号は、条例で指定されている地域の開発を許可するというものになります。

条例で指定されている地域とは、

などの状況を踏まえて、都道府県などが指定する地域となります。

上記のことから、市街化調整区域であっても、市街化区域のような開発が可能となりますので、地積規模の大きな宅地評価も同様に適用が出来るようになっています。

特例の注意点

市街化調整区域の土地であっても、都市計画法による開発が認められている場合には、地積規模の大きな宅地評価が適用できることは、上で解説しました。

しかし、ここで注意点があります。

実は、都市計画法第34条第10号、11号の区域であっても、自治体の条例によって、宅地分譲などの開発が認められていないケースがあるのです。

このような場合には、地積規模の大きな宅地評価は適用できなくなってしまいます。

つまり、都市計画法第34条第10号、11号の区域だからといって、そのまま計算を進めてしまうと、大きな間違いが生じる可能性がありますので、十分に注意していただければと思います。

確認方法

都市計画法所定の地域に該当するか、条例によって宅地分譲などの開発が規制されているかの確認は、市区町村役場や役所の、都市計画課などで確認をすることが良いかと思います。

非線引き区域にある土地

非線引き区域にある土地については、地積規模の大きな宅地評価の適用が可能となります。

非線引き区域については、都道府県知事などの許可を受ければ開発をすることが出来るので、地積規模の大きな宅地評価の趣旨には反しないのです。

準都市計画区域にある土地

準都市計画区域にある土地についても、地積規模の大きな宅地評価の評価は適用可能です。

都市計画区域外にある土地

都市計画区域外や、準都市計画区外にある土地も、地積規模の大きな宅地評価は適用可能です。

まとめ

今回は市街化調整区域や非線引き区域にある土地に、地積規模の大きな宅地評価を適用できるかについて解説しました。

地積規模の大きな宅地評価は、土地の評価額を大きく減額できるので、相続税の計算では非常に重要になります。

しかし今回ご紹介した通り、判定には複雑な要素があるので注意が必要です。

もしご自身で判断することが不安な場合は、一度税理士に相談をすることをお勧めします。

弊社では、相続税を専門としている税理士が全て対応いたしますので、何かご不明な点がございましたら、お気軽にご連絡ください！