こんにちは。相続税専門税理士の橘です。

相続税を計算する際には、亡くなった人が残した遺産を、亡くなった日の時価で評価しなければいけません。

預金や投資信託は簡単です。亡くなった日の残高を見ればわかりますし、証券会社が発行する残高証明書を見れば時価が書いてあります。

一方で、不動産は大変です。実際に売却するわけでもないのに、不動産の時価を計算するのは、素人の人では中々難しいです。

そこで国税庁は、誰でも簡単に不動産の時価を計算できるようにするために、簡単に計算できる共通ルールを導入しています。 (これを財産評価基本通達といいます)

そして、誰が計算してもだいたい同じ結果になるように、国税庁はこの方法によって計算することを強く推奨しています。(財産評価基本通達は法律ではないので、絶対に従わなければいけないわけではありません)

別の記事で土地の相続税評価額の計算方法は解説していますので、今回は、家屋の評価額について解説していきます。※土地の相続税評価額が知りたい人はこちら

家屋の評価額の計算は、実は、すごく簡単です。

固定資産税評価額という、毎年の固定資産税を計算するために市区町村が決める評価額が、そのまま相続税を計算する際の評価額として使われます。

固定資産税評価額は、毎年送られてくる、固定資産税の納税通知書に書かれています。

これが納税通知書です。そして、価格と書かれている欄に記載されているのが、固定資産税評価額です。

マンションの場合には、価格の欄には、一棟丸ごとの固定資産税評価額が記載されますので、非常に大きな金額が書かれてしまいます。部屋ごとの固定資産税評価額が知りたい人は、その隣の欄の課税標準額(かぜいひょうじゅんがく)を見てみましょう。この金額が部屋ごとの固定資産税評価額となります。

ちなみに、これは覚える必要は全くないのですが、課税標準額とは、税金を計算する際に、税率を乗じる直前の金額を言います。例えば、土地の評価額は1億円なのですが、ここに何かしらの特例があって評価額が2000万に割引されたとして、そこに税率を乗じて税金を計算するのであれば、課税標準額は2000万ということになります。

こちらにも記載されていますが、家屋の場合、固定資産税評価額と課税標準額は、工場などの特殊な建物などでない限り、一致します。

ちなみに、これが土地になると、全然一致しません。土地は固定資産税評価額から課税標準額を計算するのに複雑なプロセスがあるので、家屋と違って全然異なりますので注意です！

建物(家屋)の評価額は固定資産税評価額を使いますが、もし、その家屋が貸し出されている場合には、固定資産税評価額から30%OFFすることが認められています。

人に貸している家屋は、自分で使っている家屋よりもすぐに売却したりすることが難しかったり、色々な制約がでてきますよね。その分、評価額を低くしていいですよ、という趣旨です。

30%OFFと伝えましたが、正確にいうと、借家権割合(しゃっかけんわりあい)という割合を引いてよいとされています。借家権割合は都道府県ごとに決められていますが、ほとんどの都道府県が30%です。

30%じゃない都道府県あるのかな？と思い、47都道府県全部調べてみました！

結果、全て30%でした‼(平成29年度)

もしかしたら年度によって変わるかもしれないので、一応確認するようにしてくださいね。

ちなみに調べ方は、googleやyahoo!で「借家権割合」と検索すると日本全国の地図がでてきます。

地図がでてきましたら、調べたい地域をクリックします。そうすると・・・

借家権割合という欄がでてきます。ここをクリック！

そうすると、その都道府県の借家権割合がわかります。

まぁ、平成29年度は全ての都道府県で30%なんですけどね。

よくあるケースですが、親名義の不動産に子供が住んでいるようなケースだと、通常、家賃のやり取りはしない方が一般的だと思います。

家賃や地代などのお金をもらう貸し借りのことを賃貸借(ちんたいしゃく)といい、お金のやり取りをしない貸し借り(ただ貸し)のことを、使用貸借(しようたいしゃく)といいます。

家賃のやり取りをしないこと自体は、問題になりません。ここはよく誤解している税理士が多い論点なのですが、個人間の不動産の使用貸借は、実務上、問題になりません。国税庁のホームページにもバッチリ書いてあります。

注意が必要なのは、法人間の使用貸借です。これは問題になります。

ここを混同しちゃってる人が多いのですが、個人間の場合には特に問題にならないので、気にしないでOKです！

話が横道にそれましたが、先ほど、人に貸している場合には30％OFFですよ、とお伝えしましたが、この取り扱いは、賃貸借の場合に限定されます。

つまり家賃をしっかりともらっていなければ、30%OFFしてくれません。

この話をすると、よく次の質問をいただきます。

答えは、NOです。

お金をちょっとでも払えば賃貸借と認めれてくれるかというと、そうは問屋が卸しません。

 国税庁から次のような見解が示されています。

これは何を言っているかというと、不動産の持ち主が支払っている固定資産税と同じ金額くらいの家賃しかもらっていない場合には、お金をもらっていても、使用貸借として取り扱いますよ！という意味です。

例えば、不動産の持ち主が、毎年10万円の固定資産税を支払っていたとします。借りている人からは、1年間に10万円の家賃しか貰っていませんでした。

このような場合には、賃貸借として認められないので30%OFFすることは認められないのです。

実務上、賃貸借と認められるためには、固定資産税の2～3倍の家賃(地代)を支払うこととされています。先ほどの例でいえば、20万～30万くらいの家賃は必要になるということになりますね。まぁそれでも年額20万～30万なので、世間の相場からすると相当安い金額でも認められるは認められることになります。

しかし、ここで注意が必要なのは、家賃を貰った人は、毎年きちんと確定申告をして、所得税と住民税支払う必要がでてくる点です。これをやっていない人が凄く多いんですよ。

「親族間の家賃のやり取りなので、申告しなくてもいいかなー」と安易に考えてしまう人が多いのですが、家族の間であったとしても、家賃を貰うのであれば、しっかり確定申告をしないといけません。

もちろん確定申告をする上では、受取った家賃から固定資産税などの経費を引くことができますが、賃貸借と認めれられるためには、固定資産税の２～３倍の家賃が必要になりますので、所得(もうけ)がでる可能性は高いのです。

以上のようなことから、相続税評価額を30%OFFにすること目的だけで、親族間で家賃をとる方法は、あまりお勧めしません。

所得税と住民税の負担があがってしまうのと、受取る家賃が両親に蓄積されれば、相続税を底上げしてしまいますので、結果として家屋が30%OFFされても損する可能性が高いといえます。

一方で、相続税対策として家賃をとる人だけではなく、「子供に甘えさせてはいけない‼」という観点で家賃をとっている人は、それはそれで全く問題ありません。確定申告だけ忘れないようにしてください。

家屋の相続税評価額は固定資産税評価額を使いますが、実は、固定資産税評価額で計算していいって、凄くお得な話なのです。

何故かと言うと、固定資産税の評価額は、実際の建築価格より、だいぶ低くつけられるからです。

どれくらいかというと、大体、建築価格の50％～70%の間と言われています。

つまり、1億円で建築した家屋であれば、固定資産税の評価額は5000万～7000万くらいになるということです。

1億円で建築した家屋の固定資産税評価額が7000万だったとします。これを人に賃貸借したとします。そうすると、この7000万円が30%OFFされます。結果として、相続税の評価額は4900万円になります。

1億円が一気に4900万として評価されますので、相続税を圧縮する効果は凄いものがあります。

ハウスメーカーが「アパートを建築すると相続税対策になってお得ですよ～」というのはあながち嘘ではないんですね。

ただ、相続税対策目的だけでアパートや賃貸マンションを建築しても、実際に大家業は楽ではありませんので、慎重に検討しないといけないですね。特に、最近は人口減少の世の中ですが、相続税対策でアパート建てる人が多いので、完全なる供給多寡！オリンピックが終われば選手村も一般住宅用としてリリースされるみたいですし、今後不動産市況はどうなることやら。

ここでのポイントは、家屋の固定資産税評価額は材料などで決まってしまうため、その家屋の人気度は全く加味されないということにあります。

例えば、六本木や赤坂などお金持ちから人気の地域に家屋を建築するとします。それと、まったく同じ材料と構造の家屋を、すごーく田舎の、人がほとんどいない山の中に建築したとします。

この２つの家屋の固定資産税評価額はどうなるかというと・・・

六本木の家屋も、山奥の家屋も、固定資産税評価額は同じになります‼何故なら、固定資産税評価額は材料や構造で計算するので、どこに作ろうと、同じ材料や構造であれば、同じ評価額になるからです。

それではみなさんに質問します。

みなさんだったら、この２つの物件が同じ条件で売られていたら、どちらの物件を購入したいでしょうか？

山の中の綺麗な空気が好き‼六本木なんて嫌い‼

という人もいると思いますが、世の中的に人気があるのは、やはり六本木などの都心の物件なんですね。

そのため、同じ材料や構造の物件でも、実際に売買されるときには、六本木などのお金持ちから人気のエリアの物件は高値で取引されます。

さらに、タワーマンションの高層階になればなるほど、どこにでもある部屋ではなくなるので、プレミアが付き、さらに高値で取引されます。東京タワーに面していようものなら、さらにです‼(富の象徴のようなものなので、お金持ちから人気があるわけです)

そしてここが最大のポイントなのですが、どんなに高値で取引されるとしても、物件の人気度は、固定資産税評価額に反映されないのです。

結果として、都内のタワーマンションは、まだまだお金持ちから人気があるため、購入金額と固定資産税評価額に大きな乖離が生まれるのです。そして、その差が、大きな相続税の節税効果を生むのです。

近年、このタワーマンション節税は効果が大きすぎるのもあって、会計検査院から問題視されています。平成28年には、20階建て以上のマンションには、階数に応じて固定資産税の負担を調整する税制改正がありました。

しかし、あの改正はあくまで固定資産税の改正ですので、相続税の計算には関係ありません。タワーマンション節税は健在ということになります。

ですが、今後タワーマンション節税が封じられるという噂があります。

その封じ方については専門家によって様々な憶測が飛び交っています。

私の個人的な予想ですが、もし、タワーマンション節税を封じる改正があるとしたら、3年ルールの導入だと思います。

「家屋の相続税評価額の計算は、購入(または建築)してから3年間は、購入した金額で評価をしなさい‼」というルールです。

なぜこう思うかというと、国税庁としても「どこからがタワーマンションなんだ？」という議論に、結論をだすことはできないと思うんですよね。例えば、20階以上の部屋はタワーマンションだ！と定義して、20階以上の部屋の評価方法だけ変えるとなると、今度は19階の部屋に人気が集中することになりますので、まさにイタチゴッコ現象が始まります。

さらに、同じ階の部屋であっても、東京タワーに面している方が高値で取引されますし、レインボーブリッジに面している方が高値で取引されますし、こういったことまで調整するのは不可能です。

そういったことを考えると、「相続税の節税目的だけでタワーマンション購入しないでー」という国税庁の想いを実現するには、3年ルールしかないんじゃないかなぁと、私は考えています。

家屋の相続税は固定資産税評価額を使います。自分で使っている場合には、固定資産税評価額をそのまま使い、人に貸している場合には、固定資産税評価額から30%OFFした金額を使います。

人に貸す場合には家賃を取らないと30％OFFされません。ただ、家賃を少ししか取っていない場合には、使用貸借(ただ貸し)と認定される可能性があるので注意しましょう。

アパートや賃貸マンションを購入(または建築)すると、購入金額と固定資産税評価額の差額分、相続税の負担を減らす効果があります。固定資産税評価額は時価の5割から7割くらいですからね。

さらにタワーマンションなどの、高値で取引される人気の物件は、購入金額と固定資産税評価額の差が大きいので相続税対策になりますが、今後、どのような改正がされるか注目です。

今回は家屋の評価方法を解説しましたが、土地の評価方法も知りたい人は是非↓の記事も読んでいってください♪