円満相続税理士法人 代表税理士
『最高の相続税対策は円満な家族関係を構築すること』がモットー。日本一売れた相続本『ぶっちゃけ相続』シリーズ20万部の著者。YouTubeチャンネル登録者14万人。
こんにちは、円満相続税理士法人の橘です。
私は独立開業する前の税理士法人では、田園調布エリアの相続税相談を担当していました。某銀行の田園調布支店での相続税セミナーもたくさんやっていました。
田園調布は言わずもがな、日本屈指の高級住宅街。ほとんどの方に相続税がかかるといっても過言ではありません。
田園調布の方々から、たくさんの相談に乗ってきた経験をもとに、田園調布の相続対策と、税務調査対策のポイントを解説していきますね。
令和７年度田園調布の路線価
2025年時点の１㎡あたりの路線価は40~100万と、日本屈指の高さです。田園調布地区には建坪制限で最低面積が165㎡と定められているので、仮に路線価50万、面積165㎡だとしても、それだけで8250万！戸建てを所有しているだけで、相続税がしっかり課税されることは避けられませんね。
田園調布の相続税対策のポイント
なんといっても、最重要は、小規模宅地等の特例です。この特例が受けられるかどうかで、相続税が千万単位で変わる可能性が十分にあります。
小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が自宅として使っていた土地を、配偶者か、同居親族が相続すると８割引きの金額で相続税を計算することができる特例です。例えば、１億円の土地であったとしても、2000万で計算することが可能です。 地価が高く、戸建てが多い田園調布だからこそ、この特例が使えるように、しっかりとプランニングを考えることが大切です。
二世帯住宅は注意が必要
田園調布は、100坪くらいの広めの土地に、二世帯住宅でお住まいの方が多くいらっしゃいます。先ほど、同居親族が自宅を相続すれば８割引きというお話をしましたが、二世帯住宅の場合はどうなるのでしょうか？
実は、一昔前(平成25年)まで、中で行き来ができない二世帯住宅に住んでいる場合には、同居とは扱われず、小規模宅地等の特例は受けられませんでした。そのため、亡くなる前に、急いで壁を取り払ったり、1階と2階を行き来するための階段を作る工事が実際に行われていたりしました。
しかし、その取扱いはおかしいという声があがったため、平成27年改正で、中で行き来ができなくても、一つの建物であれば、同居と扱われるように改正されたのです。結果として、多くの二世帯住宅ユーザーにとっては、工事をしなくても特例が受けられるようになり、ハッピーだったわけです。
しかし、ここに落とし穴があります。実は、この改正が議論されたときに、「一つの建物であれば同居」と改正してしまうと、分譲マンションの101号室に父母が住み、701号室に子が住んでいるような場合でも同居となってしまいます。「それはそれでおかしいね」ということで、区分所有登記をされている家屋は、この改正から除かれることになりました。
本来は、分譲マンションを除くことを想定した除外項目でしたが、実は、二世帯住宅でも区分所有登記されているものがあるのです。しかも、結構、多いんですよ。
残念ながら、二世帯住宅で区分登記されている場合には、同居親族と扱われませんので、小規模宅地等の特例は受けられません。もしも、この記事を読んでいるあなたが二世帯住宅にお住まいであれば、固定資産税の課税明細書を見ていただき、家屋番号というものが、2つ以上記載されている場合は、区分登記されている可能性があります。また、固定資産税の納税通知書が、別々の方に届いている場合も区分登記の可能性が高いです。
相続発生前であれば、色々な要件はありますが、一つの登記に入れ直すことも可能ですので、弊社でももちろんOKですし、他の専門家(土地家屋調査士)に相談してみてくださいませ。
田園調布(大田区)の税務調査は雪谷税務署。世田谷区は、玉川税務署
私は普段YouTube等で、「相続税の税務調査は、富裕層だけじゃないですよ～」と言っていますが、なんだかんだ富裕層に税務調査が入りやすいのは事実です。私もこれまで、雪谷税務署や玉川税務署の税務調査にたくさん立ち会ってきました。相続税の税務調査は資産課税部門というところが担当するのですが、同じ調査官と顔を合わせることもしばしばありました(以前やりあっただけに微妙に気まずい)。
傾向として、やはり小規模宅地等の特例が受けられるか否かで相続税が数千万変わりますので、同居の実態があったかどうかなどは、かなり深く質問されます。また、金融資産リッチが多いエリアであるため、亡くなった方だけでなく、相続人や、その孫の通帳(10年分)までをしっかりと調べ、名義預金や、タンス預金、贈与税の無申告がしっかりと調べられます(これは田園調布に限った話ではありませんが)。
また、生前中に会社を経営されていた方や、上場企業の創業家のご一族の場合は、それだけで調査に選ばれる傾向にあります。主な指摘事項は、名義株式。亡くなった方の配偶者や、子供、孫名義の株式であっても、実質的には亡くなった人の株式であるという指摘です。あとは、著名人(スポーツ選手や、芸能人、政治家など)も、同様に、疑わしきことがなくても、調査に選ばれる傾向にあると感じます。
田園調布の相続税申告なら円満相続税理士法人にお任せください
円満相続税理士法人では、田園調布や自由が丘など、東横線沿線や、大井町線沿いの方々からのご依頼もたくさん受けてきました。単に申告書作成するだけでなく、二次相続や、その次の相続に向けたコンサルティングにも力を入れています。また、書面添付制度も標準装備していますので、調査に選ばれない申告書作成にも自信があります。是非、一度、ご相談に来てくださいませ。最後までお読みいただき、ありがとうございました！
