【地主の相続】貸地の賃貸借契約書が無い！デメリットと対処法を解説！

皆さんこんにちは。

円満相続税理士法人、税理士の加藤です。

地主の相続対策をしていると、不動産の賃貸借契約書が無いという場面が少なからずあります。

特に借地権の場合は、契約から時間が経過しているケースが多いので、契約書を紛失している可能性が高いです。

そこで今回は、賃貸借契約書が無いと相続の場面などでどのようなデメリットがあるのかを解説し、その対処法もご紹介します。

皆様の中で賃貸借契約書が見当たらなくて困っている方がいる場合は、ぜひ参考にしてください。

賃貸借契約書が無いデメリット

賃貸借契約書が無いことによるデメリットは、主に次のようなものがあります。

借りている人が特定できない

まず賃貸借契約書が無いことによって、その不動産を誰が借りているのか分からないことがあります。

一見すると、その不動産を利用している人が借りている、と考えることも出来ますが、相続が絡むと問題がややこしくなります。

例えば、昔からずっと土地を借りていた人がお亡くなりになり、相続人が複数いた場合が考えられます。

賃貸借契約書が無い場合、地代などのやり取りを相続人の誰を窓口にすればよいか、そもそも借地権を誰が相続したのか等が分からなくなり、不動産の管理が出来なくなってしまう恐れがあります。

借地権(借りている土地)の場合には登記をすることは稀なので、契約書が無いと誰が借りているのか分からなくなることは、大きなデメリットです。

どこを貸しているのか特定できない

契約書が無いデメリットの2つ目は、どこを貸しているのか特定できない可能性があることです。

通常、土地などを貸して契約書を作成する場合、その対象となる不動産について記載をしていきます。

例えば土地を貸し借りするときは、対象地を明確にし、その面積などを記載していきます。

しかし契約書が無いと、その情報が調べられないので、実際には何を、どのくらい貸しているのかが分からなくなってしまう恐れがあります。

貸していると思っていた土地より広い面積を使用されていた、なんてこともあり得ますので、契約書が無いと思わぬ問題が生じる可能性があります。

契約期間が分からない

契約書が無いデメリット3つ目は、契約期間が不明確になることです。

アパートやマンションなどの場合は2年更新など、短期的に更新をすることが多いですが、土地を貸す場合は20年や30年など長期的な契約をすることがあります。

もし当初の契約書を紛失してしまうと、

〇そもそも何年契約だったのか？

〇借地権の種類(普通借地権や定期借地権)は何か？

など、更新のタイミングが分からなくなってしまいます。

契約期間が分からないと、今後の不動産経営の見通しも立てられなくなるので、非常に大きな問題と言えるでしょう。

更新料の取り扱いが分からない

契約書が無いデメリット4つ目は、更新料の取り扱いが分からなくなることです。

不動産の賃貸をする場合には、〇年ごとに契約を更新することが基本となります。

その更新の時に、不動産を貸している側は更新料として賃料とは別の収入を得ることも多いです。

しかし契約書が無い場合、その更新料の詳細が分からないため、

〇更新料の有無

〇更新料の金額

などが不明となる可能性があります。

そうなると、本来はもらえる更新料がもらえなくなる、といった問題が生じてしまうことになります。

更新料の金額は高額になることもありますので、これが回収できないのは不動産経営で大きな問題となるでしょう。

争いになったとき不利になる可能性がある

契約書が無い場合のデメリット5つ目は、争いになったときの問題です。

不動産を貸している側の主張と、借りている側の主張が食い違った場合、裁判などの手続きで問題を解決していきます。

この時、契約書が無いと不動産を貸している側に不利な判決をされてしまう恐れがあります。

口ではこう言っていた、というようなものは証拠にならない可能性が高いので、将来のことを考えると契約書が無いことはリスクが高いと言えます。

対処法

上記では、契約書が無いことによるデメリットをご紹介しました。

それでは現時点で契約書が無い場合にはどうすればよいでしょうか？

この場合は、速やかに賃貸借契約書を作り直した方がよいでしょう。

ここで重要なのが、契約書を作り直す際は、専門家の力を借りるべきということです。

賃貸借契約書を自分で作成する人も中にはいるのですが、もしその契約書に不備があったりした場合には、せっかく作り直しても問題の解決にはならないかもしれません。

また貸している側と借りている側との認識が異なるときは、一定の交渉なども必要になる可能性もあります。

したがって、賃貸借契約書を作り直す際は、不動産業者や弁護士などの専門家に間に入ってもらい、大きな問題が無いように進めてもらうことが大切です。

まとめ

今回は賃貸借契約書が無い場合のデメリットなどを紹介しました。

地主の相続対策は、どうしても税金のことに集中してしまいがちですが、実はこのような不動産回りの事も整理しておく必要があります。

もし賃貸借契約書を紛失してしまってお困りの方がいる場合は、一度専門家にご相談いただければと思います。

弊社でも不動産に強い弁護士や不動産会社をご紹介できますので、お気軽にお問い合わせください。