家屋の相続税評価額の計算方法を教えてください

巷でよく聞く『タワーマンション節税』って何ですか?

こんにちは。円満相続税理士法人の橘です。

家屋(建物)の相続税評価額の計算は非常にシンプル。

毎年届く、固定資産税の紙に記載されている固定資産税評価額をそのまま使います

今回の記事では、家屋の相続税評価額の計算からタワーマンション節税の仕組みまで、日本一売れた相続本の作者である私が、わかりやすく解説していきます。

最後までお読みいただければ、相続税を大幅に圧縮できる方法も習得できますよ♪

固定資産税評価額を使って計算

家屋の評価額の計算は、実は、すごく簡単です。

固定資産税評価額という、毎年の固定資産税を計算するために市区町村が決める評価額が、そのまま相続税を計算する際の評価額として使われます。

固定資産税評価額は、毎年送られてくる、固定資産税の納税通知書に書かれています。

固定資産税納税通知書の見方

固定資産税評価額
左半分
固定資産税評価額
右半分

これが納税通知書です。そして、価格と書かれている欄に記載されているのが、固定資産税評価額です。

固定資産税評価額

マンションの場合

マンションの場合には、価格の欄には、一棟丸ごとの固定資産税評価額が記載されていることがあるので、非常に大きな金額が書かれてしまいます。部屋ごとの固定資産税評価額が知りたい人は、その隣の欄の課税標準額(かぜいひょうじゅんがく)を見てみましょう。この金額が部屋ごとの固定資産税評価額となります。

固定資産税 課税標準額

ちなみに、これは覚える必要は全くないのですが、課税標準額とは、税金を計算する際に、税率を乗じる直前の金額を言います。例えば、土地の評価額は1億円なのですが、ここに何かしらの特例があって評価額が2000万に割引されたとして、そこに税率を乗じて税金を計算するのであれば、課税標準額は2000万ということになります。

下記にも記載されていますが、家屋の場合、固定資産税評価額と課税標準額は、工場などの特殊な建物などでない限り、一致します。

固定資産税評価額と課税標準額は一致

貸家の場合は3割引き

建物(家屋)の評価額は固定資産税評価額を使いますが、もし、その家屋が貸し出されている場合には、固定資産税評価額から30%OFFすることが認められています。

人に貸している家屋は、自分で使っている家屋よりもすぐに売却したりすることが難しかったり、色々な制約がでてきますよね。その分、評価額を低くしていいですよ、という趣旨です。

借家権割合の調べ方

30%OFFと伝えましたが、正確にいうと、借家権割合(しゃっかけんわりあい)という割合を引いてよいとされています。借家権割合は都道府県ごとに決められていますが、ほとんどの都道府県が30%です。

30%じゃない都道府県あるのかな?と思い、47都道府県全部調べてみました!

結果、全て30%でした‼(令和3年度)

もしかしたら年度によって変わるかもしれないので、一応確認するようにしてくださいね。

ちなみに調べ方は、googleやyahoo!で「借家権割合」と検索すると日本全国の地図がでてきます。

借家権割合
借家権割合を見たい人はこちらをクリック

地図がでてきましたら、調べたい地域をクリックします。そうすると・・・

借家権割合

借家権割合という欄がでてきます。ここをクリック!

借家権割合

そうすると、その都道府県の借家権割合がわかります。

タダで貸しても3割引きになる?

親名義の不動産に子供が住んでいるようなケースだと、一般的に、家賃のやり取りはしません。

お金のやり取りをしない貸し借り(タダ貸し)のことを、法律用語で使用貸借(しようたいしゃく)といいます。

使用貸借と対になるのが、家賃や地代などのお金をもらう貸し借り、賃貸借(ちんたいしゃく)です。

先ほど、人に貸している場合には30%OFFですよ、とお伝えしましたが、この取り扱いは、賃貸借の場合に限定されます。つまり、家賃をもらっていなければ、30%OFFしてくれません

この話をすると、よく次の質問をいただきます。

家賃1円でもいいですか?

答えは、NOです!

お金をちょっとでも払えば賃貸借と認めれてくれるかというと、そうは問屋が卸しません。

国税庁から次のような見解が示されています。

土地の借受者と所有者との間に当該借受けに係る土地の公租公課に相当する金額以下の金額の授受があるにすぎないものは使用貸借に該当する

これは何を言っているかというと、

不動産の持ち主が負担している固定資産税と、同じ金額くらいの家賃しか払っていない場合は、使用貸借として取り扱いますよ!

という意味です。

例えば、不動産の持ち主が、毎年10万円の固定資産税を支払っていたとします。借りている人からは、1年間に10万円の家賃しか貰っていませんでした。

このような場合には、賃貸借として認められないので30%OFFは認められないのです。

実務上、賃貸借と認められるためには、固定資産税の2~3倍の家賃(地代)を支払うこととされています。先ほどの例でいえば、20万~30万くらいの家賃は必要になるということになりますね。まぁそれでも年額20万~30万なので、世間の相場からすると相当安い金額でも認められるは認められることになります。

家賃を取るなら確定申告が必要

しかし、ここで注意が必要なのは、家賃を貰った人は、毎年きちんと確定申告をして、所得税と住民税を支払う必要がでてくる点です。これをやっていない人が凄く多いんですよ。

親族間のやり取りだし、申告しなくてもいいかな~

と安易に考えてしまう人が多いのですが、家族の間であったとしても、家賃を貰うのであれば、しっかり確定申告をしないといけません。

もちろん確定申告をする上では、受取った家賃から固定資産税などの経費を引くことができますが、賃貸借と認めれられるためには、固定資産税の2~3倍の家賃が必要になりますので、所得(もうけ)がでる可能性は高いのです。

家賃を取るのはおススメしない

以上のようなことから、相続税評価額を30%OFFにすること目的だけで、親族間で家賃をとる方法は、あまりお勧めしません。

所得税と住民税の負担があがってしまうのと、受取る家賃が両親に蓄積されれば、相続税を底上げしてしまいますので、結果として家屋が30%OFFされても損する可能性が高いといえます。

一方で、相続税対策として家賃をとる人だけではなく、「子供に甘えさせてはいけない‼」という観点で家賃をとっている人は、それはそれで全く問題ありません。確定申告だけ忘れないようにしてください。

固定資産税評価額は非常に安い

家屋の相続税評価額は固定資産税評価額を使いますが、実は『固定資産税評価額で計算して良い』というのは、凄くお得な話なのです。

何故かと言うと、固定資産税の評価額は、実際の建築価格(価値)より、だいぶ低くつけられるからです。

どれくらいかというと、大体、建築価格の50%~70%と言われています。

つまり、1億円で建築した家屋であれば、固定資産税の評価額は5000万~7000万くらいになるということです。

1億円で建築した家屋の固定資産税評価額が7000万だったとします。これを人に賃貸借したとします。そうすると、この7000万円が30%OFFされます。結果として、相続税の評価額は4900万円になります。

固定資産税評価額は時価の7割

1億円が一気に4900万として評価されますので、相続税を圧縮する効果は凄いものがあります。

ハウスメーカーが「アパートを建築すると相続税対策になってお得ですよ~」というのはあながち嘘ではないんですね。

ただ、相続税対策目的だけでアパートや賃貸マンションを建築しても、実際に大家業は楽ではありませんので、慎重に検討しないといけないですね。

タワーマンション節税

タワーマンション節税

タワーマンション節税という言葉を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか?

タワーマンションを購入すると激的な相続税対策になります。

なぜ、タワーマンションを購入すると相続税対策になるのかというと、その秘密は、タワーマンションの固定資産税評価額にあります。

先ほど、固定資産税評価額は、購入価格や建築価格の50%~70%くらいになりますよ、とお話しました。

ただ、都心のタワーマンションの場合には、なんと…

購入金額の20%くらいが固定資産税評価額になるのです‼

つまり、1億円で購入したものが2000万くらいの固定資産税評価額になるのです‼

そして、さらにそれを人に貸せば30%OFFですので、1億円で購入したものが1400万で評価されることになります。

何故、こういった現象が起きてしまうのかと言うと、原因は固定資産税評価額の付け方に問題があります。

そもそも、固定資産税評価額はどのように計算されているかというと、家屋の材料や天井の高さなどの施工方法に点数を振って計算していきます。

例えば、床に大理石を使うなら何点‼天井にシャンデリアを付けるなら何点‼コンセントをたくさんつけるならプラス何点‼

と、いった具合です。

この材料なら300万くらいかなぁ

ここでのポイントは、家屋の固定資産税評価額は材料などで決まってしまうため、その家屋の人気度は全く加味されないということにあります。

例えば、六本木や赤坂などお金持ちから人気の地域に家屋を建築するとします。それと、まったく同じ材料と構造の家屋を、すごーく田舎の、人がほとんどいない山の中に建築したとします。

この2つの家屋の固定資産税評価額はどうなるかというと・・・

六本木の家屋も、山奥の家屋も、固定資産税評価額は同じになります‼

何故なら、固定資産税評価額は材料や構造で計算するので、どこに作ろうと、同じ材料や構造であれば、同じ評価額になるからです。

六本木のタワーマンション節税
山の奥のタワーマンション節税

それではみなさんに質問します。

みなさんだったら、この2つの物件が同じ条件で売られていたら、どちらの物件を購入したいでしょうか?

山の中の綺麗な空気が好き‼六本木なんて嫌いじゃ

という人もいると思いますが、世の中的に人気があるのは、やはり六本木などの都心の物件なんですね。

そのため、同じ材料や構造の物件でも、実際に売買されるときには、六本木などのお金持ちから人気のエリアの物件は高値で取引されます。

さらに、タワーマンションの高層階になればなるほど、警官が良くなる分、プレミアが付き、さらに高値で取引されます。東京タワーに面していようものなら、さらにです‼

そしてここが最大のポイントなのですが、どんなに高値で取引されるとしても、物件の人気度は、固定資産税評価額に反映されないのです。

結果として、都内のタワーマンションは、まだまだお金持ちから人気があるため、購入金額と固定資産税評価額に大きな乖離が生まれるのです。そして、その差が、大きな相続税の節税効果を生むのです。

購入金額と固定資産税評価額の差が小さい
購入金額と固定資産税評価額の差が大きいタワーマンション節税

税制改正より封じられるのか?

近年、このタワーマンション節税は効果が大きすぎるのもあって、会計検査院から問題視されています。平成28年には、20階建て以上のマンションには、階数に応じて固定資産税の負担を調整する税制改正がありました。

しかし、平成28年改正はあくまで固定資産税の改正ですので、相続税の計算には関係ありません。タワーマンション節税は健在ということになります。

しかし、今後タワーマンション節税が封じられるという噂があります。

その封じ方については専門家によって様々な憶測が飛び交っています。

私の個人的な予想ですが、もし、タワーマンション節税を封じる改正があるとしたら、3年ルールの導入だと思います。

「家屋の相続税評価額の計算は、購入(または建築)してから3年間は、購入した金額で評価をしなさい‼」というルールです。

なぜこう思うかというと、国税庁としても「どこからがタワーマンションなんだ?」という議論に、結論をだすことはできないと思うんですよね。

例えば、20階以上の部屋はタワーマンションだ!と定義して、20階以上の部屋の評価方法だけ変えるとなると、今度は19階の部屋に人気が集中することになりますので、まさにイタチゴッコが始まります。

さらに、同じ階の部屋であっても、東京タワーに面している方が高値で取引されますし、通天閣に面している方が高値で取引されますし、こういったことまで調整するのは不可能です。

そういったことを考えると、

相続税の節税目的だけでタワーマンション購入しないでー

という国税庁の想いを実現するには、3年ルールしかないんじゃないかなぁと、私は考えています。

※相続税対策で購入した不動産の評価がおかしいと、税務調査で指摘され、裁判になっているケースを解説しました。

まとめ

家屋の相続税は固定資産税評価額を使います。自分で使っている場合には、固定資産税評価額をそのまま使い、人に貸している場合には、固定資産税評価額から30%OFFした金額を使います。

人に貸す場合には家賃を取らないと30%OFFされません。ただ、家賃を少ししか取っていない場合には、使用貸借(ただ貸し)と認定される可能性があるので注意しましょう。

アパートや賃貸マンションを購入(または建築)すると、購入金額と固定資産税評価額の差額分、相続税の負担を減らす効果があります。固定資産税評価額は時価の5割から7割くらいですからね。

さらにタワーマンションなどの、高値で取引される人気の物件は、購入金額と固定資産税評価額の差が大きいので相続税対策になりますが、今後、どのような改正がされるか注目です。

今回は家屋の評価方法を解説しましたが、土地の評価方法も知りたい人は是非↓の記事も読んでいってください♪最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。

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