【買取りの申出とは？】生産緑地の相続税評価について徹底解説

皆さんこんにちは。

大宮円満相続税理士法人、代表税理士の加藤です。

生産緑地を相続した際、多くの方が最初に驚かれるのが

という点です。

この記事では、相続税を専門とする税理士の立場から、生産緑地の相続税評価が高くなりやすい理由と、その具体的な計算方法をできるだけ噛み砕いて解説します。

また、評価を行う際に重要になる「生産緑地の買取の申出制度」についても詳しくお話しますので、ぜひ最後までご覧ください。

※生産緑地の全容については次のブログで解説しておりますので、こちらも参考にしてください。

生産緑地とは？固定資産税が減るワケと相続時の注意点

生産緑地の評価が「わかりにくい」理由

生産緑地の相続税評価がわかりにくい最大の理由は、

「固定資産税と相続税の評価の前提が根本的に違うから」

となります。

生産緑地は、

〇固定資産税 → 農地として評価を行う

〇相続税 → 宅地として評価を行う

という、評価の二重構造になっています。

相続税の場合、生産緑地は農地ではなく宅地として評価を行うので、その評価額は非常に高額になるケースが散見されます。

そのため、

「毎年の税金は安い＝相続税も安い」

と考えていると、相続税を計算するときに大きな誤算となってしまうのです。

相続税における生産緑地の考え

相続税法上、生産緑地は

「宅地への転用が制限されている土地」

として扱われます。

しかし、完全な農地として評価されるわけではなく、

「宅地としての価値を強く残した土地」

と考えられており、宅地と同等程度の評価額になるように計算をする必要があるのです。

この考え方が、評価額が高くなる最大の要因となります。

生産緑地の買取申出制度

生産緑地は、課税時期（相続開始時点や贈与時点）において、その生産緑地を市町村長に対して「買取りの申出」が出来るか否かによって、その評価方法が変わってきます。

そこでまずは、生産緑地制度における「買取りの申出制度」について詳しく解説していきます。

買取申出制度とは？

生産緑地は、原則として

・自由に売却できない

・宅地転用ができない

という厳しい制限がかかっています。

しかし、その代わりとして、
一定の条件を満たした場合に、市町村へ「買い取ってほしい」と申し出る権利が認められています。

これが、生産緑地の買取申出制度です。

重要なのは、「売却できる制度」ではなく「自治体に買い取りを求めることができる制度」だという点です。

一定の条件とは？

買取の申出ができるのは、 法律で定められた次のような場合に限られます。

生産緑地の指定から30年が経過した場合

生産緑地は、都市計画決定から30年を経過すると「申出基準日」を迎えます。

この時点で、所有者は市町村に対して買取の申出ができるようになります。

（※特定生産緑地に指定されている場合は、この30年が10年単位で延長されます。）

主たる農業従事者が死亡した場合

相続と密接に関係するのが、このケースです。

生産緑地で中心となって農業を行っていた方（主たる農業従事者）が亡くなった場合、指定から30年が経過していなくても、買取の申出が可能になります。

相続発生後に「この土地をどうするか」を検討する際、必ず確認すべきポイントです。

また、主たる農業従事者以外にも、生産緑地の農業に欠かすことの出来ない働き手が亡くなった場合にも買取の申出が認められています。

身体の故障により農業を続けられなくなった場合

高齢化が進む中で、実務上はこのケースも増えています。

ただし、

・単なる高齢

・軽度の体調不良

などでは要件を満たすことが出来ず、医師の診断書などにより農業が継続できないことを客観的に証明する必要があります。

例としては次のような状況の場合に、買取申出を行う事が出来るようになります。

・両目の失明

・精神の著しい障害

・神経系統の機能の著しい障害

・1年以上の入院や養護老人ホームへの入居等

必ず買い取ってもらえるのか？

上記の要件を満たして買取申出を行った場合、市町村は時価で農地を買い取る（もしくは買い取る人を斡旋する）か、買い取らないかを判断します。

そして結論から言うと、

買取の申出をしても大半の市町村は「買い取らない」

です。

統計的には、買取の申出をした生産緑地のうち、実際に市町村が買い取っているものは1%にも満たない割合と言われており、ほぼ全ての生産緑地が、行為制限が解除され、宅地に転用されることとなります。

買取がされなかった場合

生産緑地の買取申出を行っても、大半の場合、買取りはされません。

その後は農業委員会などを通じて、他の農業従事者が買い取るかなどの斡旋を行いますが、それでも誰も買い手がいないケースの方が多いです。

そのようになった場合には、その農地の買取はされず、生産緑地の指定から外れることになります。

指定から外れるということは、市街化区域内の農地であるため、宅地への転用や自由な売却などが可能になるということで、農業の継続も勿論不要になります。

しかし、指定から外れることによって、相続税の納税猶予や固定資産税の減免などの特例は受けられなくなるので注意が必要です。

（固定資産税は数年かけて、段階的に上昇していきます。）

生産緑地の相続税評価

それではようやく本題である、生産緑地の相続税評価について見ていきましょう。

前述した通り、生産緑地の相続税評価は、買取の申出が「できる」か「できない」かによって大きく変わってきます。

ここで重要なことは、

「実際に買い取ってもらえるか否か」

ではなく、あくまでも

「買取の申出が出来るか否か」

で判断をするので、結果として買い取ってもらえなかったときも、買取の申出ができる評価方法を採用する必要があります。

買取申出ができる場合

買取申出ができる場合の生産緑地の評価額は、次のようになります。

「生産緑地でないものとして評価した価額×95%」

（厳密には生産緑地でないものとして評価した価額から5%を引く、という計算方法です。）

ここで「生産緑地でないものとして評価した価額」は、基本的には宅地としての評価になるので、農地に比べて非常に高額になってしまいます。

また、相続で生産緑地を評価する場合には、基本的に買取申出が可能な状況となりますので、大半はこちらの評価方法を採用することになります。

実際に申出をしていない場合であっても、この評価方法によって計算を行いますので、通常の農地のような評価(※)をしないように注意しましょう。

買取申出ができない場合

買取申出が出来ない場合には、買取申出ができるようになるまでの期間に応じて、評価額が変わります。

具体的には、生産緑地でないものとして評価した価額から、次の期間に対する割合を控除した額が評価額となります。

買取申出ができることとなる日までの期間

上記の割合はあくまでも控除割合なので、実際の評価額は

「生産緑地でないものとして評価した価額×65%~90%」

となります。

ただ、相続の場合には買取申出ができる場合の評価がほとんどとなりますので、この評価方法は贈与の時などに使用されるものと思われます。

評価額が高額であっても

ここで誤解されやすいのですが、

評価額が高い＝悪いことである

というわけではありません。

なぜなら、生産緑地には相続税の納税猶予制度という、強力な税負担軽減策が用意されているからです。

評価額が高くても納税猶予が使えれば、実際に納める相続税は非常に少ない、というケースもあります。

重要なことは、評価額が高額であることを問題視するのではなく、農業を継続するかどうかという部分を中心に考えることです。

農業を継続する前提であれば、生産緑地はメリットが大きいので、あえて売却などを考えず、納税猶予制度を活用する方法を最優先で考えた方が、相続税の負担も大きく抑えられます。

相続前に必ず確認すべきポイント

相続財産に生産緑地がある場合、生前に次の点は必ず確認しておく必要があります。

これらを把握しないまま相続を迎えると、いざという時に焦ってしまい、間違った判断をしてしまう恐れがあります。

まとめ

生産緑地の相続税評価は、

・固定資産税とは全く別物

・買取申出の可否で評価が大きく変わる

・多くの場合、宅地の95％評価になる

という特徴があります。

しかし、評価額の高さだけで判断するのではなく、納税猶予など他制度とセットで考えることが何より重要です。

生産緑地の相続は、

・評価額

・相続税額

・農業の継続

・家族関係

など、様々な要因が絡み合います。

大宮円満相続税理士法人では、相続税を専門とする税理士として、生産緑地の相続税評価の試算から、納税猶予・将来設計まで含めたご相談と各種専門家（行政書士、司法書士、弁護士等）のご紹介を承っています。

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「納税猶予が使えるか確認したい」

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